物業設備設施管理要點（分享物業設施設備大中修管理辦法）

2023-04-22 12:05:46 1

設施設備大中修管理辦法

一、目標：

為使公司各項目區域內設施設備管理，更好的體現保值、增值，提高設備運行效率，延長設備使用壽命，確保設備在良好狀態下運行，特制定本辦法。

二、設施、設備的界定：

設施：上下水管道、落水管、水箱、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設施、防避雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場車庫、文體設施等。

設備：包括變壓器、配電櫃、配電箱、發電機組等高低壓配電設備；電梯、壓力容器等特種設備；給水泵、排汙泵、穩壓罐、過濾器、消毒器等給排水設備；消防主機、從機、送排風風機等消防設備；報警主機、監視器、矩陣、硬碟錄像機等安防監控設備；空調機組、冷卻塔、板式交換器等空調設備；換熱器、膨脹罐、補水泵等供暖設備；等等。

三、設施設備大中修的界定：

大中修是指由有專業資質的單位承擔的工作量較大的、需要對設備全部解體或部分解體、修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求設備性能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

設備的更新和技術改造以及為確保設備安全運行等原因進行的安全檢測、預防性維修，也屬於大中修範圍。

1、中修的界限：

對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備正常運轉並能夠恢復、達到應有的標準與技術要求。零部件更換率一般為10%～20%。

2、大修的界限：

對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復設備的附件以及翻新外觀，使設備基本恢復原有性能。零部件更換率一般不超過30%。

3、更新、改造的界限：

是指對在技術上或經濟上不宜繼續使用的設備，用新的設備更換或用先進的技術對原有設備進行更新或改造。

更新：分為兩種情況，即原型更新和技術更新。

原型更新，是用結構相同的新設備更換因嚴重磨損而在技術上不宜繼續使用的舊設備。這種更換主要解決設備的損壞問題，不具有技術進步的性質。

技術更新，是用技術上更先進的設備去更換技術陳舊的設備。它不僅能恢復原有設備的性能，而且使設備具有更先進的技術水平，具有技術進步的性質。

改造：是由於設備局部磨損或新技術的出現，對在技術上或經濟上不宜繼續使用的設備進行局部磨損的補償或局部的更新。

四、設施設備大中修計劃的制定：

1.各項目每年12月15日前，對區域內設施設備運行情況進行分析，制定

次年的「設施設備大中修計劃」，計劃中應包括大中修或更新改造的具體系統設備名稱、使用年限、實施內容、時間安排、費用預算等信息，報請項目經理、分管領導、技術部審核，技術部分管領導審批。

2.制定設施設備大中修計劃須減少執行過程中的偏差，做到適時、合理維

修更換配件，應注意以下事項：

1）設備大中修費用不能超過當前市場上同類設備的重置價值；

2）設備中修周期依據日常維護保養情況制定；

3）設備大修時間依據中修周期及結果確定；

4）依據設備的設計說明和使用手冊來執行大中修計劃。

五、計劃的實施：

各項目根據上年末，通過審批的「設施設備大中修計劃」，按時組織實施設施設備大中修。

設施設備大中修實施前，各項目應申報立項，具體實施辦法參照《委外工程管理規程》中關於「委外工程的控制」等規定執行。

大中修實施完畢後，各項目設備日常管理歸口部門必須及時更新ERP等設備技術資料檔案。

六、設施設備大中修參考周期：

1.製造廠明確規定了設備中修、大修年限的，應嚴格按產品說明時間期限，進行實際使用、保養情況分析後，合理確定大中修時間並執行；

2.對於無明確規定的設施設備，應根據設備的複雜性、易損零部件的耐用度以及設備的使用情況制定大中修計劃，一般情況下中修3～5年進行一次，大修5～10年進行一次。

3.對於使用不頻繁的設備，其大中修周期可適當延長。

4.因故出現的臨時性設施設備大中修需求，應由項目設備日常管理部門對故障原因做出詳細分析、調研，制定切實可行的大中修方案、計劃，經批准同意後方可實施大中修。

5.部分設備大中修參考周期：

以上參考周期為設備在良好工況下預估值，僅供參考，具體的大中修周期應根據設備實際的使用情況和運行狀態來判定。