房屋買賣中預交定金能退嗎（房屋買賣如何退定金）

2023-04-21 23:18:21

房屋買賣中預交定金能退嗎?來源：法務之家（ID：law114-com-cn）投稿作者：劉海，江蘇益友天元（張家港）律師事務所律師，電話：15250363176，專注於機械製造行業法律糾紛案件處理、企業常年法律顧問業務，我來為大家講解一下關於房屋買賣中預交定金能退嗎?跟著小編一起來看一看吧!

房屋買賣中預交定金能退嗎

來源：法務之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：劉海，江蘇益友天元（張家港）律師事務所律師，電話：15250363176，專注於機械製造行業法律糾紛案件處理、企業常年法律顧問業務。

在房屋買賣過程中，當買方向賣方支付定金後，買方還能要回定金嗎？

根據《民法典》第578條的規定，債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。這就是「定金罰則」。

因此，如果買方不履行合同義務，致使賣方不能實現合同目的的，買方無權請求返還定金。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

因此，如果買方向賣方支付了購房定金之後，買方想要退回定金，必須要證明兩點：

其一，雙方籤訂的是商品房預約合同，合同形式可以是認購書、訂購書、預訂單等不具備商品房買賣合同全部要素的文書。根據《民法典》第495條的規定，當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預定書等，構成預約合同。

其二，之所以商品房買賣合同未能訂立，原因系因為不可歸責於當事人雙方的事由。不可歸責於雙方當事人的事由，從主觀上講，雙方當事人均無過錯；從客觀上講，導致商品房買賣合同不能訂立的原因系任何一方所期望的合同內容均是對方在客觀上所不能接受的。

第一個問題：如何區分商品房預約合同和商品房買賣合同？

根據《民法典》第495條的規定，當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預定書等，構成預約合同。但是，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：1、當事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷售方式；4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5、交付使用條件及日期；6、裝飾、設備標準承諾；7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8、公共配套建築的產權歸屬；9、面積差異的處理方式；10、辦理產權登記有關事宜；11、解決爭議的方法；12、違約責任；13、雙方約定的其他事項。

因此，區分雙方籤訂的合同到底是商品房預約合同還是商品房買賣合同的關鍵在於，雙方當事人籤訂合同內容是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條明確的主要內容。

如果具備，且賣方也按照約定收受了購房款的，那麼這樣的協議應當為商品房買賣合同。此時，買方雖然支付的是購房定金，也不能根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定要求返還定金。

如果不具備，那麼雙方的合同應當認定為預約合同。買方支付定金後，因為不可歸責於雙方的導致商品房買賣合同不能訂立的，收受定金的賣方應當向買方返還定金。

第二個問題：什麼是不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同不能訂立？

為明確什麼是不可歸責於雙方當事人的事由導致商品房買賣合同不能訂立，我們參考了蘇州市地區法院的裁判案例，供大家參考借鑑：

在（2019）蘇0582民初12287號案件中，張家港市人民法院認為，預定協議並未對付款方式及期限、交付期限、裝飾設備標準等商品房買賣合同的主要條款進行約定，且協議第5條也明確約定「本協議中其他未明確事項，在雙方籤訂《商品房買賣合同》時確定」，故雙方仍需就其餘合同條款繼續進行磋商。原告因就付款方式及期限、裝飾設備標準等合同主要條款未與被告公司協商一致導致未與公司公司訂立《商品房買賣合同》，屬不可歸責於雙方當事人的事由，故原告要求被告退還其支付的定金，於法有據，應予支持。

在（2019）蘇0506民初1202號案件中，吳中區人民法院認為，原被告在自願前提下就案涉房屋的交易於2018年8月5日籤訂認購協議，該認購協議約定了房屋單價、總價、優惠條件以及按揭付款方式、雙方應於2018年8月12日前籤訂商品房買賣合同等，已具備預約合同的構成要件，當事人均應受該協議約束，違約一方應承擔相應的違約責任。關於認購協議的違約方及責任承擔。認購協議約定原告應於2018年8月12日前到售樓處與被告籤訂商品房買賣合同，後經雙方溝通協商順延至2018年8月15日籤約，當天又因首付款的付款帳戶問題雙方協商一致順延至2018年8月17日籤約，當天雙方又因分歧致籤約未成，現雙方雖就籤約未成的原因陳述不一，但無論是對購房款金額或付款期限不能達成一致意見，還是對所涉房屋的裝修標準不能達成一致意見，均屬雙方未能就商品房買賣合同主要條款協商一致，此後雙方以微信、通話、發函等方式溝通後仍未能就相關分歧達成一致意見，導致雙方未能籤訂商品房買賣合同，而認購協議中亦未就裝修標準或付款期限等進行明確約定，故雙方籤約未成屬於不可歸責於雙方的原因，故不應適用定金罰則，對原告要求返還定金的訴請予以支持。

在（2019）蘇05民終2934號案件中，蘇州市中級人民法院認為，雖然《銷售認購協議書》上約定了房屋坐落、面積、價款、付款方式等主要條款，但未有面積差異處理方式及違約責任方面的內容。同時《商品房買賣合同》草稿中第九條「房屋層高差異處理方式」及第十二條「房屋保修責任」系《蘇州市商品房買賣合同》示範文本中可選擇性條款。在上述條款不明確或可由雙方選擇的情況下，買賣雙方理應就此協商一致。因此雙方在2018年9月17日前就上述條款未能達成一致而未籤訂商品房買賣合同原因應認定雙方當事人磋商不成，不能認為是任何一方當事人違反訂購協議的約定。此情況應屬於不可歸責於雙方的事由。

通過對上述三個案例的分析，本律師認為，構成導致商品房買賣合同不能訂立的「不可歸責於雙方當事人的事由」應當具備下列因素：

其一，雙方籤訂的認購單內容並不完整。

其二，認購單中未涉及到的重要事項，買賣雙方在後期發生了嚴重分歧。

其三，雙方之間的分歧事項，對買方購房確實有重大影響。

綜上所述，如果消費者支付購房定金後，在籤訂商品房買賣合同之前，出現了「因不可歸責於雙方當事人的事由導致商品房買賣合同無法訂立」的情形，那麼消費者可以行使法定權利，要求收受定金一方向其返還定金。