買賣小產權房的法律效力（會產生哪些不利法律後果）

2023-05-06 14:40:02

魏興寧律師表示，「小產權房」屬於社會公共利益範疇，禁止對外銷售。如對外銷售，導致合同無效。因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方所受到的損失，雙方均有過錯，應當各自承擔相應責任。

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案情摘要：

2018年5月10日，楊某華與吳某清籤訂了《房屋銷售合同書》，約定：楊某華自願向吳某清購買位於某縣X鎮(X鎮步行街)巖口居民點x棟(靠山屯)第x層x-x號清水房屋，房屋總價款為19.5萬元。楊某華依約向吳某清支付購房款。嗣後，楊某華進行裝修，購買水電材料共計4,296元進行了安裝;購買了8,915元的瓷磚尚未進行安裝。裝修期間，楊某華遭到他人幹擾無法繼續裝修。另查明，涉案房屋地下土地為農村集體土地。

不利後果一：楊某華與吳某清買賣涉案房屋的行為是否合法有效，應依法予以審查

根據《中共中央、國務院印發》、《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》《中共中央、國務院關於切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》等法律、法規和政策，國家加強土地用途管制，嚴格限制農用地轉為建設用地，強調對土地的管理、合理開發利用和切實保護耕地，使用集體土地必須嚴格按照土地利用總體規劃，需辦理相關審批手續，禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」，說明國家法律、政策對農民住宅及「小產權房」的對外銷售予以禁止，實踐中也無法辦理過戶登記，以保護集體經濟組織權益，穩定我國農民集體土地所有制制度，屬於社會公共利益範疇。本案中，涉案房屋在沒有相應合法產權證書、登記備案的情況，應屬於現實生活實踐中「小產權房」性質。楊某華與吳某清通過籤訂《房屋銷售合同書》，買賣具有「小產權房」性質的涉案房屋，在房地一體的格局下，侵害了農民集體土地所有制和集體經濟組織權益，違背國家法律和政策精神，損害了社會公共利益，依法認定楊某華與吳某清籤訂的《房屋銷售合同書》無效

不利後果二：因合同取得的財產返還，無法返還應折價補償，有過錯的應當賠償

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。《房屋銷售合同書》無效，因該合同取得的財產，楊某華與吳某清應予以返還，則楊某華應將位於涉案房屋退還吳某清，吳某清應退還楊某華購房款19.5萬元。楊某華籤訂《房屋銷售合同書》後，購買了4,296元的水電材料和8,915元的瓷磚，其中4,296元的水電材料已安裝完畢，8,915元的瓷磚尚未進行安裝。水電材料已添附到涉案房屋，現難以剝離，楊某華與吳某清互相返還後，楊某華因《房屋銷售合同書》無效受到了4,296元損失;對於楊某華購買的8,915元的瓷磚，因尚未進行安裝，楊某華可自行進行處分，不屬於損失範圍。對於楊某華主張的水電安裝工資1,800元的事實，楊某華未提供直接證據予以證明，但因安裝水電材料確需花費人工工資，根據本地裝修人工費用標準和涉案房屋面積等情況，酌定楊某華花費的水電安裝人工費為1,500元，該水電安裝人工費也已添附到涉案房屋，應認為屬於楊某華損失。吳某清作為涉案房屋出賣人，應當知曉涉案房屋的性質仍對外銷售，存在較大過錯，應承擔主要責任;楊某華作為購房者，未盡到合理的審查涉案房屋權屬、性質的義務，存在一定過錯，應承擔次要責任。依法酌定楊某華與吳某清按照4：6的比例承當相應的損失責任，即楊某華因《房屋銷售合同書》無效而受到的損失為4,296元 1,500元=5,796元，由楊某華承擔2,318.4元，由吳某清承擔3,477.6元。