廣州東進最新規劃（廣州東進的最後一片土地）

2023-09-21 14:21:00 1

之前我們用兩篇文章，給科學城做了細緻分析，這次，是時候探討下知識城和長嶺居了。

知識城和長嶺居由於價格剛需，在規劃上看著又有不錯的增量，熱度一直都比較高。

而知識城在最新發布的十四五規劃中，規劃面積也有比較大的變化。

目前的知識城整體規劃面積，從8.08平方公裡，擴容為232平方公裡，人口也跟著翻了6倍。

不僅囊括了長嶺居，甚至還把水西納入了版圖範圍。所以從規劃層面看，知識城的擴張，意味著科學城的版圖收縮了。

而長嶺居和水西，按照規劃，以後會組成新的黃埔創智雲谷。

功能更多是對接科學城和知識城科研產業資源，打造國家級技術創新中心產業群。

但結合現實的地理位置，無論長嶺居還是水西，都更靠近科學城產業核心。與知識城之間，更是隔著大量山體和金坑水庫。

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所以長嶺居和水西的後續增量，還是得看科學城，與知識城的連結，更多起的是串聯對接作用。

再回歸到知識城和長嶺居本身，兩者的定位差異是比較大的。

知識城總體是產業導向，自身有比較充足的產業規劃，後續增量也多來源於此。

疊加知識城的地理位置，離市中心太遠，需求比科學城更依賴內部人口，所以內部的產業強勢區域，才能有更充足的房價支撐力。

從規劃上看，知識城的大核心是九龍湖總部核心經濟帶。但目前還不成氣候，很多東西只停留在規劃上。

相反，沿著14號線形成的「兩心」——新龍片區和楓下片區，目前會更成熟一點。

其中新龍片區所在的鎮龍中新一帶，整體配套更為完善，所以該片區的標杆盤，在預算範圍內的話，是值得購買的。

▲圖來自黃埔觀察

只是要注意，知識城目前的增量，只有等待配套和產業完善，才能兌現。

其他增量點上，地鐵利好已經出清，而配套和產業完善又需要比較長的時間。

不是預算有限並且有長持目標的話，知識城算不上是最佳選擇。

在板塊定位上，長嶺居曾經被定位為廣州東部山水新城。

基本沒有產業規劃，覆蓋以大量的教育和醫療資源，承接科學城板塊的外溢居住需求為主。

但比較尷尬的一點是，雖然環境確實不錯，空氣清新綠樹成蔭。可相關的配套，比如地鐵和商業，目前依舊比較缺失。

而有軌電車的加入，基本斷定長嶺居是不會有新增地鐵規劃了，至少短期不會。電車的通勤能力和地鐵比起來，差距是比較大的。

沒有大型商業體，也無法帶來舒適的日常休閒體驗。

所以長嶺居這個睡城，要完善好自身定位，同樣需要比較長的時間。

這圖很好的描寫出長嶺居的現狀

總結起來，長嶺居板塊由於和科學城間的地緣關係，蹭一下科學城的肉湯喝，還是沒問題的。

而知識城本身充足的產業增量，要是能靜待時間兌現，也能有不菲的回報。

只是結合時間和周期，在投資回報率上說，無論長嶺居還是知識城，都還是沒有買科學城，來得優秀。

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