西安市二手房指導價對房產的影響（西安突然取消二手房指導價）

2023-09-22 19:46:31 2

根據西安本地各大二手房網站信息反饋，6月17日，西安還是取消了上架二手房源成交參考價顯示！

說實話，比較突然。但突然的事情，背後也必然存在邏輯。二手房指導價，還是作為這一輪調控政策的選擇項。

還記得西安剛出臺二手房指導價後，一開始網上段子盛行，不少房子按指導價售賣，卻搭售天價字畫，來補足差價...

但隨著時間推移，西安二手市場近乎進入「冰封狀態」，同時整體價格也不斷下滑。

根據國統局的數據顯示，5月西安二手商品住宅銷售價格環比下降0.4%，同比漲幅0.4%。

那麼，二手房指導價目的是什麼？又為什麼突然取消？

時間拉回到2021年10月13日來看，當時西安住建發布《關於發布第二批住宅小區二手住房成交參考價格的通告》，內容明確了103個小區的二手房成交參考價。

以天地源楓林意樹為例，成交參考價為2.5萬/㎡，該價格信息此前一直在各大網站平臺公開展示，但從6月初開始，各大平臺已經陸續取消了該信息的顯示，目前展示內容均為近期成交均價。

| 西安住建公布部分社區二手房成交參考價

此外，根據某平臺資料顯示，24小時內降價樓盤總數近2000套，其中大戶型、成交總價高的房源調價幅度較大，中海鉑宮一套404㎡五室三廳戶型自2021年3月14日上架，截止6月17日最新報價1610萬，相比之前下降140萬元。

種種跡象表明，明面上二手房指導價，似乎已經起到了降低預期，從而控制房地產市場的熱度。這些作用是看得見的，也是真實的。

你以為二手房漲價的方式，就是房東們把掛牌價紛紛調高嗎？

當然不是。

因為二手指導價，最重要的作用，還是為了指導銀行，管控信貸。

要是供不應求，不管指導價多麼低，總是會有人願意加價購買。只要市場在，指導價並不是有效的計劃手段。

於是，我們看到的是，二手房成交有按指導價籤合同，實際另外補差的。可貸款的銀行，卻都是嚴格按照指導價來進行評估。

所以，二手房指導價，實際要指導的是銀行。

而它的核心作用正是通過指導銀行的評估價，從而降低居民購房則槓桿，這才是指導價真正的指導意義所在！

落回到西安來看，實際上在3月份之前，西安二手房已經連跌四月，3月剛有上漲勢頭，4月又開始下降，5月份持續下跌，較4月擴大了0.3個百分點。

有人不太理解，西安當下的二手房市場也並沒有很火熱，為什麼要在這個時候出取消二手房指導價呢？

說到底，其實就是為了防止那些價格暴漲區域的房子，被投資客群拿來套利。

簡單來說，就是「剪刀差」還在。

雖然目前「剪刀差」已經有大幅縮小的趨勢，但只要二手房還高過同區域同品質的新房，這個事情就不合理！

據不完全統計，西安目前的二手房庫存量大概超12萬套。

所以購買力如何釋放？將是一個非常重要的問題。

普通人從準備買，到看房，再到準備錢，難道不要個半個月到一個月時間？下定金，到網籤過戶，中間少則一兩周，長則1-2個月，這才是真實的二手交易。

所以，成交數據是滯後的，而真正的成交量，要看中介門店下定的數量才靠譜，才能更真實地反映真實的二手房市場。

當然，最理想的狀態，還是有差別的設置二手房指導價——對暴漲、或者說高端改善人群匯聚更多的板塊實行更嚴格的二手指導價，增加持有成本；對剛需板塊實行較為寬鬆的二手房指導價，讓老百姓買得起房。

或，會讓二手房指導價的意義發揮到最大！