河南優質房企的優勢有哪些（盤點河南特色小鎮）

2023-04-14 03:44:43

曾夢想仗劍走天涯，

坐看雲起雲落和盛開的鮮花，

奈何錢包說：「不行，你得留下」！

……

隨著鄭州土地供需市場的變化，

房價也是水漲船高。

從房企的角度看，

「房住不炒」的宏觀調控政策和市場監管力度的加強，

讓他們的日子越來越不好過。

因此，

抓住國家政策重點力推特色小鎮建設的機會，

便成了眾多房企轉型發展的最好選擇，

這也是目前鄭州周邊小鎮項目層出不窮的主要原因。

在這呢，

小樓首先要個大家說明一點哈，

那就是，

何為「特色小鎮」？

目前國內特色小鎮有兩種評定標準，

第一種是指國家住建部發布的特色小鎮標準，

以傳統行政區劃為單元，

特指已建成的建制鎮，

如焦作市溫縣趙堡鎮、許昌市禹州市神垕鎮。

第二種來自於發改委2016年10月發布的

《國家發展改革委關於加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，

主要指聚焦特色產業和新興產業，

集聚發展要素，

不同於行政建制鎮和產業園區的創新創業平臺，

而我們平常「耳熟能詳」的小鎮項目啊，

主要都是指第二種。

今天呢，

小樓就挑幾個我們比較熟悉的小鎮項目侃一侃吧~

1

「耳熟能詳」的幾大典型小鎮

今天要說的這幾個小鎮呢，

開發的模式各不相同，

大家可以對比著來看。

首先說說大家最熟悉的「建業電影小鎮」，

走的是「產業先行 住宅聯動開發」的模式，

顧名思義，

也就是產業與住宅同步完成開發，

這樣做的好處就是，

置業者在購房的時候，

可以清楚看到配套的產業，

也能從一定程度上促進銷售。

2019年黃金周期間，

以一己之力，

帶動鄭州躋身全國網紅打卡城市第十名，

產業運營好了，自然能為住宅開發提質增效。

據說現在華誼兄弟已經撤資了……

這個地方基本成為了鄭州市民周邊遊的主要選擇之一，

因為呢，

不遠，

而且有玩頭。

它位於鄭州中牟縣的鄭州國際文化創意產業園內，

是鄭州2016年規劃的一個文旅產業高地，

區域內有綠博園、方特、奧特萊斯和雁鳴湖等，

建業·電影小鎮位於這四者中間。

在業態上，

建業·華誼兄弟電影小鎮與同樣為主題樂園的方特定位錯位競爭，

方特針對的是親子家庭，

而建業·華誼兄弟電影小鎮則更以成年遊客為主，

而小鎮主打的「電影ip」在鄭州市場也屬第一家，

獨特性很強，

反正小樓已經悄悄去過了好幾次，

每次都玩得很開心……

第二呢，

講講「同盟古鎮」，

走的是「產業先行」的路子，

住宅產品作為第二期開發，

總體開發時間相隔不會太久。

但是，

目前小鎮僅開放有核心旅遊區，

規劃的休閒度假區，

將打造何種住宅產業業態，

還要看產業運營的後續情況。

這裡也算是新鄉市最能吸引周邊遊客的地方了吧，

該項目由福通控股集團聯手袁家村共同打造，

主要產業涵蓋民俗非遺、特色美食、

休閒娛樂、文化創意、民宿客棧等九大業態，

主題定位「一億中原人的理想老家」，

裡面吃的玩得都很齊全，

就是人氣一般，

肯定比不上電影小鎮的可玩性高。

第三呢，

就是位於登封的綠地嵩山小鎮，

處於嵩山旅遊度假區板塊內，

走的是「產業 住宅協同開發」的模式，

等到住宅產品類型和價格公布了，

產業的配套也差不多完成了。

整體分北、南兩大板塊開發建設，

北部以江湖文旅為主線（產業），

南部以康養度假為主線（住宅），

二者同步開發。

投資主體為綠地城市投資集團，

2018年3月開工建設。

總佔地面積3.65平方公裡，

總建築面積約170萬平方，

投資額度超200億元。

裡面包含國際會議中心、文化旅遊景區、

特色體驗商業、度假酒店、別墅客棧、場館會所、

產業基地、文化建築及高端住宅物業等。

據說裡面有一個很大的亮點，

就是南區的「禪修」，

貌似也吸引了不少人，

被稱為具有極大吸引力的康養社區組團。

（該項目的配套住宅銷售信息表）

小樓查詢了一些資料發現，

該小鎮主要依託登封旅遊度假區資源，

尤其是嵩山少林寺景區和禪宗大典演出，

單論資源，

屬於中部地區頂級流量。

可是經過小樓的實地探訪，

小鎮在規劃方面也有一定缺陷：

受眾方面，

小鎮以武俠故事、演藝為主要節點和手段，

以文創武俠店鋪為支撐，

受眾層面有限，運營成本高；

從旅遊層面考慮，

小鎮夏秋兩季是旺季，

春冬淡季缺少支撐產品，

經營空白期會比較長；

運營層面，

小鎮與少林禪宗·音樂大典相鄰，

位於旅遊的尾聲部分，

大部分遊客晚上6點左右到達音樂大典，

所以小鎮的運營時間是個難點，

會造成客流不足和夜間遊客難以保障的情況，

夜遊產品缺位。

第四呢，

再聊聊位於鞏義米河鎮東部的正商西山小鎮，

正商拿地較早，

屬於典型的「以住宅開發為主」

「配套相對滯後」的模式，

該項目同樣面向鄭州市場，

提託當地山地資源，

主打「5 2」度假生活方式，

一期住宅先行，

生活配套滯後，

但是與前兩個項目相比，

稍微有點缺少旅遊業態的帶動。

四個典型小鎮，

四種不同的開發模式，

呈現出來的效果也大相逕庭。

2

「遍地開花」的特色小鎮，誰能承載「詩和遠方」？

其實，

自2016年，

國家相關部委決定聯合開展特色小鎮培育工作，

特色小鎮很快就呈現「遍地開花」之勢。

政策利好下，

一批高質量有影響力的標杆小鎮項目贏得了市場好評，

但也不乏一些缺少特色、運營失敗的項目黯然退場，

比如陝西白鹿原民俗文化村。

小樓分析了其中的原因發現，

特色小鎮運營成本高、投資回報期長的項目特點，

決定了「開發企業」傳統急功近利的開發方式是行不通的，

而項目背後的投資主體——房地產企業，

往往又面臨著巨大的融資成本和資金壓力，

所以常常「左右為難」。

於是我們經常能看到，

明明是特色小鎮，

一期開發卻是在賣住宅賣公寓，

可問題的關鍵是，

你房企連產業都不願意引入、

配套設施尚且缺位的情況下，

如何說服客戶來置業呢？

特別是2020年8月份，

住建部、人民銀行在北京召開座談會，

明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，

為開發商劃下了三道紅線：

房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；

房企的淨負債率不得大於100%；

房企的「現金短債比」小於1。

在「三道紅線」重壓下，

讓不少房企在面對特色小鎮項目時，

更加望而生畏。

但其實，

小樓個人還是非常喜歡「特色小鎮」的，

宜業、宜居、宜遊，既能帶動產業發展，

又能提升居住體驗，

在城鎮化逐步提高的大環境下，

我們很難再找回兒時的「鄉愁「，

卻有希望在特色小鎮裡擁抱自己的「詩與遠方「。

最後，

附上小樓統計到的鄭州周邊以小鎮命名的項目，

供大家參考。

（信息來源於網絡）