買到安置房怎麼辦（如果安置房有了）

2023-07-26 03:03:58 4

2021年，西安三次集中供地，總共成交土地823萬㎡，成交金額543億元。

但是，三次集中供地中存在多宗安置用地、城改用地，其中安置用地佔比總成交41%，其次為勾地和城改，分別佔比32%、17%，這意味著政府將鼓勵開發商參與城市更新領域。

其一，安置房用地成交：摘地面積3479畝，建築面積644萬㎡，安置房建面佔比41%。其中，主城區成交1564畝，成交建面285萬㎡，安置房建面佔比44%；西鹹新區1915畝，成交建面359萬㎡，安置房建面佔比56%。

其二，城改項目用地成交：摘地面積712畝，建築面積203萬㎡，城改建面佔比13%。其中，主城區712畝，成交建面203萬㎡，城改項目建面佔比100%；西鹹新區，無城改項目用地成交。

這是近年來西安首次出現政策性用地佔比如此之高，這其實反映了市場未來走勢，商品房安置用地或許是解決高房價的又一個手段！

2022年的西安市場，剛需已經難有落腳之地，當我們眼睜睜看著西安各大區域一次次提高購房門檻，無數人只能望房興嘆！

如果以「居住」為要求，我們可以把房子分為多種類型，例如：商品住宅、經適房、微利房、安居房、解困房、房改房、集資房、平價房、安置房等，除了商品住宅外，保障房概念很多，訴求就一個，價格儘量要低，這是國家為了幫助底層群體而打造的一大批「特殊供房」。

但這些「特殊供房」，處境卻十分尷尬：一方面是，大部分急需購房的群體，滿足不了貧困線指標，只能被迫選擇商品住宅；另一方面是，有一部分房子變成了灰色地帶，充滿了套利空間，例如經適房，導致爭議不斷。但有一種「特殊商品房」十分有意思，那就是安置房。

為什麼說「安置房」十分有意思？安置房可以說是最符合「房住不炒」精神的房子，以西安為例，安置房的價格是商品房價格的30-50%，但因為產權證複雜、居住環境差異很大、增值功能欠佳等原因，安置房罕有炒作空間。

但我們也要看到一點，隨著越來越多的商品房用地用來安置，而且限制安置房價格，一個隱蔽的商品房市場已經出現，一批「特殊商品房」誕生。

2018年12月13日，《西安市繞城高速公路以內集體土地上棚戶區和村莊三年清零行動方案（2018-2020）》正式出臺，一大批「特殊商品房」上市！

此前，安置房一直「身份不明」，有一些缺乏「身份證」，變成了「小產權」，三個特點十分明顯：

其一，居住體驗較差。安置房作為貨幣化安置政策下的產物，無法保障商品房的水準，因為開發商會在安置房上壓縮成本，多設計一些高層、梯戶比較高的產品，忽視品質的打造，所以居住舒適度幾乎沒有。

其二，質量良莠不齊。安置房除了居住體驗差，還存在質量問題，不同房企開發安置房，品質也是良莠不齊，有些可以媲美商品房，而有些為了節約建房成本，從房屋地基、房屋主體、外立面等各個方面壓縮成本，居住壽命期較短。

其三，無法上市交易。安置房首先要面對的，就是不動產權證的問題，過去的農村集體土地房屋拆遷安置，多為回遷安置或異地安置，是劃撥土地，因此辦不了房產證，也被統稱為小產權房，無法變現。

試想一下，隨著西安「三年城改」計劃推動，數量龐大的「特殊商品房」，逐步上市交易，會給樓市帶來怎樣的影響？

其實，很多城市已經有很多關於安置房的規定，來促進安置房上市交易。

如上海2011年頒布的《上海市動遷安置房管理辦法》(以下簡稱 《辦法》)明確規定，上海動遷安置房在取得房地產權證、被允許上市交易之前的3年內不得轉讓、抵押。深圳安置房本質上就是一套商品房，辦理出不動產證後即可馬上進行二手交易，沒有限售3年的限制，但是購買者不能貸款。

還有，杭州和嘉興安置房拿到房之後，由被徵收人持有5年之後就可以辦理不動產權證，合法入市交易。泰州海陵區、高港區、高新區，安置房上市交易以拆遷補償安置協議滿五年為期限，在取得不動產證後，即可上市交易。

但過去西安的房子產權太複雜了，小產權房 城改房（沒產權證） 棚改房（沒產權證） 城中村 部分軍工單位房子，數量不僅龐大，而且沒有辦法統計，但卻客觀存在。西安的小產權房曾一度佔比達到現有住房總量的30%（《華商報》、《國際在線》報導），如果不給轉正，這幾乎是一場災難！

一個完善的住房市場應該是，既有滿足中產家庭的高端住宅，也有滿足剛需群體的普通住宅，以及滿足中低收入家庭的共有產權房，如果安置房可以上市，其實就相當於公租房，滿足低收入家庭需求。

這個時代要讓人人都有房住，但不是讓人人都有商品房住，底層的呼應是否能得到官方的安排？還是要看接下來的發展！