碧桂園最主要業務（碧桂園服務李長江）

2023-07-22 19:12:57

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導

「過去一年，我們方向定準，步子邁穩，走在高速增長的道路上，也交出了一份高分數的答卷。」

3月29日，碧桂園服務控股有限公司（6098.HK，以下簡稱「碧桂園服務」）發布2021年全年業績，碧桂園服務執行董事、總裁李長江在業績會上如此評價公司過去一年的表現。

根據公告，2021年，碧桂園服務實現收入約288.43億元，較2020年的156億元增長約84.9%；毛利同比增長67.3%至88.64億元；淨利潤較2020年的27.81億元增至43.5億元，增幅約56.4%；股東應佔利潤同比增長50.2%至40.33億元；核心淨利潤為46.07億元。

業績會上，李長江表示：「2021年，公司沒有受到行業發生的各種變化帶來的較大影響，因為公司堅持獨立的戰略定力，同時根據自身的發展需要做出有益於公司的戰略和戰術決策。另一方面，公司也沒有因為股價的變化，去調整五年戰略營收目標。」

按照此前制定的戰略目標，碧桂園服務方面稱，公司到2025年實現千億元營收。

收費管理面積增幅約103%

根據公告，規模方面，2021年，碧桂園服務新增的合同管理面積為6.2億平方米，新增的收費管理面積為3.9億平方米。

截至2021年12月31日，除「三供一業」（根據國有企業分拆改制方案提供水、電、暖供應及物業管理服務）業務外，碧桂園服務的物業服務收費管理面積約7.66億平方米，相較2020年底的約3.77億平方米，增幅約102.9%；物業服務合同管理面積約14.38億平方米，相較2020年底的約8.21億平方米，增幅約75.25%。

截至2021年12月31日，碧桂園服務「三供一業」業務的物業服務收費管理面積及合同管理面積均約8520萬平方米。

其中，碧桂園服務來源於第三方的面積貢獻（包含「三供一業」）在兩項指標上均實現過半，即來源於第三方的合同管理面積佔比達57%；來自第三方的收費管理面積佔比達59%。另一方面，一二線城市的收費管理面積佔比為47%。整體項目個數達到6046個，單城市項目密度不斷增加。

圖/碧桂園服務2021年度業績發布會現場

在擴張規模過程中，2021年，碧桂園服務與碧桂園控股有限公司（2007.HK）的持續關聯交易收入佔公司總收入的比例為7%，2018年這一數據為17%。碧桂園服務方面稱，公司堅持高度市場化運作，與姐妹公司相互隔離，保持上市公司的獨立性。

碧桂園服務方面稱，通過品牌外拓及收併購等多種手段並舉，公司2021年新增儲備面積2.29億平方米，其中93%來自於第三方開發商。截至2021年末，公司來自第三方開發商的儲備面積為3.58億平方米（佔比53%），來自姐妹公司的儲備面積為3.14億平方米（佔比47%），第三方開發商貢獻的儲備面積首次超過姐妹公司。

另外，2021年，碧桂園服務新增業委會項目數量134個，同比增長198%，其中一二線城市佔比57.5%；公開招標項目的中標率超過50%，高於行業平均水平。

碧桂園服務財務長、聯席公司秘書黃鵬表示：「2021年是『大物業 大社區』的開局年，也是一個『艱難年』。對公司而言，2021年是個『突破年』，2022年是一個『夯實年』『內生年』，公司將更加安全穩健地踐行五年目標。」

截至2021年12月31日，碧桂園服務的銀行存款和現金總額（包括受限制銀行存款）約117.56億元，流動資產淨值約64.1億元，流動比率為1.3倍。

社區增值服務收入增長92.2%

在業績會開始的致辭中，李長江在評價完公司過去一年的表現後，提及了幾項具體業務，其中包括增值服務。他表示：「2021年，公司在開展增值服務業務方面，緊緊圍繞社區、客戶需求開展，堅持全員行動，而不是部分人的工作。」

根據公告，2021年，碧桂園服務的社區增值服務收入為33.28億元，同比增長92.2%，佔公司總收入比例上升至11.5%；非業主增值服務收入為26.75億元。

公告顯示，碧桂園服務的社區增值服務包括六大業務，即到家服務、家裝服務、社區傳媒服務、本地生活服務、房地產經紀服務、園區空間服務。其中，社區傳媒服務2021年的收入較2020年增長179.1%至9.78億元；本地生活服務收入同比增長107.1%至11.05億元。

黃鵬在業績會上介紹稱，社區增值服務2021年毛利率同比下降4.6個百分點至60.5%，因結構變化雖有所下調，但仍維持在較高的水平。

「特別是本地生活、社區傳媒、家裝服務、到家服務等收入的增長較為快速。社區增值服務產品進行了重塑，特別是在家裝、本地、生活、房產經紀、到家服務方面，公司升級了產品線，打造『樓下』系列，成為社區生活服務的2.0版本。

此外，『樓下』場景及渠道自帶引流屬性，能夠靈活地接入不同的業態、不同的商家，公司也註冊了全新的碧桂園服務一站式生活服務站品牌——『樓下』，2022年即將開設千個以上的點位。」黃鵬進一步表示。

李長江在業績會上透露，公司在今年或將參與增值服務方面的收併購。「碧桂園服務大規模的收併購階段已經結束，但不意味著不再收併購。在我們看來，不管是單個項目的規模，還是業務的完整性，2022年的物業收併購形式與過去相比將會有所不同。但無論房地產形勢怎麼變化，收併購始終強調標的質量，包括其所處區位、平均管理費單價、團隊能力、業務開展情況等。」

另一方面，碧桂園服務的城市服務業務在2021年末正式開啟公司化運作，涉及市政服務、空間運營、產業園區、校園綜合、醫院後勤。此外，公司的城市服務業務首次將EPCO模式（「工程施工設計 採購 施工 維護」模式）引入老舊社區改造，採取總包集成運營方式，提供一體化城市大物業模式。

（編輯：趙毅 校對：顏京寧）