在廣州怎麼買房最划算（在廣州買房這樣挑挑揀揀）

2023-04-19 06:27:13 3

今天來解決一下關於增城被提及最多的問題之一：總價200萬在增城怎麼買。內容主要如下幾個方面。

1.選盤思路；

2.小區盤點、分析；

3.同是200萬，新塘PK朱村中新。

剛需選房，不要單講「老子喜歡」，而是更多考慮「大家喜歡」。

1.地鐵

地鐵對於市區上班族的重要性無需多說。沿著13/21號線，也就是新塘、中新、朱村。

至於另一熱門板塊永寧，吃虧在23號線太水，只活在銷售口中。依賴自駕、樓巴出行，受眾小不少，價格被壓得死死的。

優先選擇地鐵1公裡範圍內的小區，電動車、公交接駁的感覺多數沒有那麼美好。

2.小區有門禁管理

看似很簡單的一點，卻有很多小區做不到，要麼無人管理，要麼形同虛設。

3.樓齡15年內電梯樓

最好10年內的小區，很多小開發商物業水平跟不上，10年左右看起來都非常老了。超過15年的，多數設計過時，要麼不忍直視。

4.商業配套優先

有商業配套的地方更容易聚集人氣，關注度也更高。

老規矩，沿著13號線一路走。

沙村站

沙村地鐵1公裡內小區有兩個，新塘新世界花園、尚東陽光。如海倫堡花園，2公裡開外，關注度不太高，且逐年下滑。

沙村，距離市區最近，但又屬於新塘邊緣，稍顯荒涼。因為近，把人吸引過來，而商業氛圍差，又把人推走。

最大的概念東江新城，處於起步階段，目前中城智慧園已經入駐招商中，部分企業陸續入駐。但目前規模不大，人氣較低。

原有產業園區面積大，人流量較多，但是產業類型落後，招聘啟事上的薪資低，對於周邊樓盤的購買力貢獻不太大。

簡單來說，目前沙村周邊的氛圍依舊叫荒涼，這一情況近幾年內大幅改善的可能性小。

新世界花園，萬象苑屬於最新的組團，樓齡6-10年為主，距離地鐵約50米。其他組團則是樓梯樓。

兩房79-86方，總價範圍在200-240萬。約95方小三房，總價範圍在210-260萬為主。

尚東陽光距離地鐵約900米，樓齡在10年以內，有專屬的小學，新塘第三小學。

兩房86方總價200萬左右，三房毛坯220萬起，帶裝修250-260萬居多。

所以，200萬預算，在沙村只能選擇兩房，以及少量較差的三房房源。

白江站

新塘最熱門版塊，小區相對較新，基本上市區上班族即使不買，多數也會來白江板塊做對比。

先說個sad story，白江板塊多數房源的銀行評估價跟不上真實成交價，首付會比預想的高，而且目前階段還不好處理。

比如200萬房子，評估價在190萬，則剩下10萬無法按揭，只能跟首付一併交齊。

盛世名門宏城匯與其他組團分開不同小區，一字排開密度大，可以忽略。

問：金澤豪庭與旁邊小區價差大，是否性價比很高？

答：價差合理，性價比並無優勢，但入手門檻低。

小區被四條主幹道、鐵路以及汽修店、二手車店團團包圍，距離地鐵約1公裡，方便程度打折，尤其是生活氛圍差距大，顏值也有差距，這一系列問題最終反饋在價差上。

新塘站

作為距離樞紐新塘站最近的版塊，混的卻非常不咋地。

現代城，十多年樓齡愣是給人20年以上的感覺，保養維護做的不到位，長的著急了。

小區距離輕軌非常近，實測輕軌頻率高聲音大，儘量選擇遠離輕軌的樓棟。

最小三房101方，200-250範圍內。

亞太新城共兩期，設計風格似乎與21世紀格格不入。

好不容易有八九十方小三房了吧，看了戶型容易內傷，還不如沒有。

圖片來源：鏈家網

200萬預算左右還是有的選擇的，只不過但凡看過現在的新房戶型的人，亞太新城這種戶型是實在下不了手。

一句話概括：新塘站附近的小區從投資角度不太推薦。

官湖站

官湖目前的二手小區距離地鐵都不算近，最近的錦繡天倫約1.2公裡，也是目前增城成交榜首小區。

小區大，樓齡比較新，有舊改規劃，有新盤刺激、拉伸價格，配套幼兒園小學初中（與周邊小區、村民共用），戶型涵蓋一至四房。

不過周邊環境非常不友好，被工廠包圍，小區裡面物業的清潔、保養比較一般。

90方三房一衛，價格在190-215萬左右，99方三房兩衛200-230萬左右。

至於其他的比如中森名苑、富雅都市華庭，可以直接忽略，除了價格沒有其他優點。

比如富雅都市華庭，周邊環境像極了小破縣城，小區設計更像極了10年前的小破縣城。

中新鎮

21號線首進增城是在中新鎮，這是其優勢。但是中新才剛發展，而且也沒有產業規劃。

中新目前新樓盤較多，每個樓盤都有非常顯著的缺點。目前比較主流、相對近地鐵的幾個樓盤情況如下。

中新唯一能稍微上檯面的二手小區只有恆大山水城，距離地鐵1.5公裡，小三房均價1.8萬/平內。

目前中新的小區，優缺點明顯，各樓盤價格也有梯度。很容易陷入選擇困難的境地。

而目前21號線相對最穩，確定性強的則是鳳崗二手以及中新保利舊改，中新舊改還需要時間，鳳崗是相對安全的牌。

朱村鎮

朱村，五六年前增城的成交大戶。尤其是科教城所在的鳳崗版塊，現在陸續進入二手市場。

為啥說鳳崗目前是21號線最穩的？

21號線基本上最好最多的產業都規劃於此，雖然被蘿崗土豪鄙視，但在21號線這一群瘦子中鳳崗是最胖的。

科教城一期多所教學樓封頂，科教城總部大樓已經打好地基。工信部電子五所將完成搬遷，各小區陸續收樓等，近5年內人氣大增可以預期。

鳳崗村商業服務設施用地納入今年供地計劃，接下來土拍、建設、招商、開業。

這一系列建設的陸續完成，都會將科教城版塊的顏值帶來提升。好比增城的牛奶廠，純新版塊顏值高，鳳崗自然會持續受到關注。

選盤思路，優先保利中航城、中國鐵建國際花園，具體參考天啊，拯救增城的，不是21號線，居然是一個「拆」字 後半段。

至於一手，朱村站大華城東郡勉強還可以考慮，有舊改加持，又是朱村老城區所在地。

去到山田站，對於天河上班族就非常不友好了，看看那邊樓盤一手二手價差就知道這裡的泥潭有多深。

網上常說能買天河就不買黃埔，能買新塘就不買21號線，這話也不算錯。但這裡強調的是不同區域、版塊的總體層面的PK。

在預算有限的情況下，又回到了雞頭鳳尾之爭。新塘勝在距離近、發展早、規劃更好，21號線則是大品牌多，物業好，小區新。

通勤時間，以白江、鳳崗為例，珠江新城通勤時間，早高峰算上換乘，白江相比少15分鐘左右，其餘時間相差10分鐘內。

所以，21號線地鐵盤跟13號線非地鐵盤（2公裡內）通勤時間相近。

200萬預算，21號線地鐵盤PK新塘，考慮的點大致如下：

新塘地鐵兩房，因為近，還是會有不少過渡型買家。80方以內有競爭力，80方以上勉強，90方以上直接拋棄。

新塘非地鐵盤，重點看小區自身顏值、保養維護情況，通往地鐵方便程度，以及周邊環境，不好的話近期是否有拆遷可能。

簡而言之，200萬預算，選擇地鐵口小兩房或者不差的三房房源，非地鐵口，則選擇自身有看頭周邊有盼頭的小區。

不然，21號線確定性強的版塊比如鳳崗，或者至少地鐵通勤方便的大品牌也是值得考慮的。