濱湖新消息今日房價（下半年濱湖20盤入市）

2023-04-18 16:48:01

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今天下午，合肥樓市濱湖置業大講堂又開講了。濱湖老盤＋純新盤，20個項目集中上市，全面解析購房者如何選擇？90%的購房者都推薦的是哪幾個項目？

01

2016年漲幅全球第一的濱湖，21盤去化周期36個月。

1、截止5月19日，濱湖僅僅成交95套房源，限購對濱湖最大的影響就是銷量。2016年濱湖月均銷量1125套，11月之後月均銷量132套。

信達公園裡、文一塘溪津門、省府板塊、金融後臺基地等房源比較充足，如果你在看房子，可以根據以下節點挑選適合自己的房子。

3、濱湖5月二手房均價17272元/m²，環比下跌 0.91%，濱湖二手房實現了「7連跌」。

目前買濱湖二手房，投資客建議買地段，自住建議買品牌。濱湖二手房「撿漏」機會也來了，二手房推薦中海濱湖公館、保利海上五月花和旭輝御府。地鐵＋學區＋品牌房，遇上行情好，漲價快；遇上不好的行情，也更抗跌。

02

濱湖10大老盤：價格佔優勢。

1、淮礦東方藍海、2、聯投中心

這兩個盤，是買不到的，如果沒有關係，又不願意花號頭費，不建議在這個樓盤上花心思。特別是淮礦，最近號頭費查得比較嚴。

3、寶能城

寶能城佔據著濱湖最好的位置，最好的地段，最好的配套，最好的綠化。雙地鐵雙學區雙地王。

備案價1.51萬元／㎡，即將加推的戶型是88㎡、94㎡，標準的剛需戶型。最低總價120萬。

因為地段＋價格，寶能城受剛需和投資客的關注。

總結：地王的位置，剛需的價格。

寶能城基本參數：

1.佔地：1200畝

2.總建面：300萬方

3.總戶數：5322戶

4.公攤：21%-25%

5.容積率：一期3.0

6.綠化率：40%

7.物業公司：深圳吉祥物業

4、合肥雲谷

金融後臺基地。目前配套一般，5號線兩個站點，即四川路站和成都路站。其他配套，學區為陽光中心、師範附小三小學區。等後期後臺基地全部入住，5號線軌交開通，板塊將會繼續往南發展。

濱湖最低價盤。1.35萬元／㎡濱湖最低價盤，前期加上被限購的客戶，有2000組客戶，即將要推的就3棟樓，會優選讓老客戶先買。

同板塊，雲谷最便宜。二手房來看，濱湖萬科城18855元／㎡，保利拉菲公館18326元／㎡；新房來看，文一豪門金地、4大純新盤，依舊是雲谷最便宜。

這兩個低價盤都是有機會買到。雲谷大概還有體量1600套，寶能城體量4000多套，有機會能買到。

5、信達公園裡

我一直都比較推薦信達公園裡，位於環湖CBD板塊核心區，周邊都是幾個高端小區，買房群體高端。

信達公園裡容積率2.2，洋房＋高層的布局可以滿足多種需求。

信達公園裡被金鬥公園和塘西河公園圍住，南邊是屯溪路小學金鬥路小學，有銀泰城，距離地鐵1號線金鬥公園站5分鐘距離。

另外，小道消息信達公園裡今天在認籌，主要針對前期沒買到的客戶，價格17999元／㎡。

6、佳源巴黎都市

佳源巴黎都市位於長沙路和廬州大道交口，是省府板塊。東邊是葛洲壩中國府地王項目，也是目前省府板塊唯一一個在售樓盤，房價低於地價，性價比比較高。

就配套來看，佳源巴黎都市自帶商業配套，即佳源廣場。學區是洞庭湖小學，合肥實驗學校濱湖校區。無縫對接地鐵1號線塘西河公園站，出行很方便；南邊是合肥最大的公園－塘西河公園。

佳源巴黎都市目前在售狀態，備案價17978元／㎡，已經8個月不給漲價。限購之後佳源推了5棟樓，850套房源，濱湖推房頻度最高。

7、合肥萬達城

目前在售的是萬達城4期，靠近徽州大道，是環湖CBD板塊和金融後臺基地板塊結合處，既能享受環湖CBD的繁華，又能體驗金融後臺基地的靜謐。

配套來看，學區是師範附小萬慈小學中學和48中嘉陵江路中學；最近的地鐵口是1號線九聯圩，南邊有奧特萊斯商業。部分樓層可以看湖，旁邊有金鬥公園，環境不錯。備案價1.91萬元／㎡，也是8個月沒有漲價。

8、高速時代公館

同樣位於濱湖核心區，比較「神秘」，也是濱湖性價比比較高的樓盤，不管是地段、配套還是品牌都佔優勢。

高速時代公館位於廬州大道和杭州路交口。容積率2.8、綠化率40%、戶數1130、車位1934個，打造的是高端產品。整體業態是洋房＋高層，因為2.8的容積率比較高，可能會有一棟70年小公寓。

目前學區還沒定，可能和濱湖雙璽同一個學區，兩個規劃中的新學校；地鐵1號線金鬥公園站就在項目的東邊。高速時代公館目前沒動靜，洋房一直賣的很好。下半年會推高層，如果限價沒有放開，高層價格可以參考信達公園裡。

9、濱湖雙璽

同樣位於環湖CBD板塊，廬州大道和金鬥路交口。就產品來看，公攤10%、容積率2.0、綠化率40%、戶數588、車位1016，加上置地「無敵」的口碑，比較稀缺。

配套來看，目前學區未定，但項目西邊規劃有中學，南邊規劃有小學；地鐵1號線金鬥公園站，和高速時代公館一路之隔。濱湖雙璽首開洋房基本賣完，目前在預約登記，155-400㎡，價格2.8萬元／㎡左右，置業顧問透露「好樓層要全款才能買」。

10、文一塘溪津門

在環湖CBD板塊，北接省府，南臨巢湖，自身規劃是文旅項目，建好後會吸引大量的人氣。

產品來看，容積率1.8、綠化率40%，住宅產品洋房、高層、別墅都有。

配套來看，學區未定，項目南邊規劃有新學校；地鐵口項目，有正在建設中的5號線華山路站和包河大道站；金鬥公園、塘西河、方興湖、巢湖北岸共同圍合成，環境一級棒。

文一•塘溪津門據項目首推15棟住宅樓，包括12棟洋房、2棟小高層和1棟高層（27F），總計630套左右，預計6月份首開。

03

濱湖10大純新盤：產品佔優勢，價格不便宜！

1、碧桂園中堂

碧桂園中堂「品牌盒子」今天開放，位於南京路和嵩山路交口，預計7月底8月初開盤，放風價2.6萬元／㎡，90-145㎡，新中式風格。

具體規劃沒出來。受「9050政策」，90㎡戶型佔一半。

2、都會1907

都會1907由萬科、正榮、遠洋、旭輝聯合開發，萬科物業。金融後臺基地第一個入市的新盤，預計7月份首開，精裝放風價2.1萬元／㎡。

萬科物業、地鐵5號線都是優勢。

不受「9050政策」影響，濱湖10宗地塊中僅僅3宗，比較稀缺，會提供差異化產品定位。都會1907已經啟動驗資，驗資額10萬！

3、葛洲壩中國府

位於長沙路和華山路交口，濱湖08、09、23地塊，樓面價2-2.2萬元／㎡。主要產品是洋房＋疊墅，洋房戶型140㎡、160㎡，疊墅180-200㎡，打造皇家園林風格，引用5G科技，裝修成本超過1萬元／㎡。

葛洲壩中國府成本價4萬元／㎡，每一套500萬起步，因為限高，洋房最高是10層。正式售樓部7月中旬開放，預計8月份首開。

4、招商雍華府

位於南京路和包河大道交口。成交單價1951.26萬元/畝，A地塊商業樓面價836元/㎡，B地塊居住樓面價13303元/㎡，C地塊居住樓面價14634元/㎡。

招商雍華府總規劃29棟樓，高層面積94-170㎡，預計8月份首開，精裝修，自帶商業配套，預計2.2萬元／㎡。

5、金茂BH2016-16地塊

同樣位於省府板塊，萬泉河路以南、嵩山路以東，周邊有城建琥珀瑞安家園、高速時代城，目前二手房價格1.8-1.9萬元／ ㎡。

光明拿地，金茂操盤，打造金茂悅系產品。

單價2654.94萬/畝，總價28.291億，樓面價15929元/㎡。

金茂地產開發產品線主要有「府、湖、墅、山、悅、灣」六大體系，俗稱金茂六兄弟。預計10、11月份首開。

6、龍湖BH2016-20地塊

位於紫雲路以南、天津路以西，佔地面積266.93畝，由龍湖、招商和旭輝聯合開發。

容積率綜合2.18，規劃用地性質為商住。折合樓面地價為7181元/ ㎡ 。根據規劃，項目未來擬打造高層、洋房等產品。預計10月份首開，放風價2萬元／ ㎡。

7、新城BH2016-17地塊

位於南京路和嵩山路交口，碧桂園中堂對面。

單價1915.54萬/畝，A地塊樓面價22102元/㎡，B地塊樓面價14366元/㎡。容積率：A地塊≤1.3 、B地塊≤2.0， A地塊可能會有別墅產品。

定位「城市封面作品」，加上高地價，新城地塊位階濱湖第一豪宅階梯。目前在蓋售樓部，預計8月份開盤。濱湖其他項目圍擋都是6米，新城地塊9米6，很霸氣。

8、時光印象

時光印象位於貴陽路以南、貴州路以東，由萬科、保利、新城3家聯合開發，保利設計、萬科營銷、新城物業。

高層戶型95-120 ㎡，洋房138 ㎡，9050政策，90 ㎡戶型佔50%。

目前在蓄客，地鐵5號線的優勢，預計8月份開盤，精裝放風價2.1萬元／ ㎡。

9、保利BH2016-25地塊

位於雲南路以西、珠江路以北，面積196.38畝，規劃為商住，容積率A≤2.0、B≤2.8、C≤2.5。

住宅最高樓面價7978.11元/㎡，目前在建售樓部，產品以及首開信息都沒定。

10、正榮BH2016-24地塊

位於珠江路以北，昌都路以東，57.33畝，容積率R≤2.0，純居住用地，成交單價1482.64萬元/畝，樓面價11119.78元/ ㎡ 。

「改善大師」正榮有典藏、大師、精工、優家四大系列產品。會帶來其最高端的產品，典藏系。

04

濱湖樓市特點

1、房價高。2016年濱湖房價漲幅100.6%，全球第一；房價僅次於政務區，因為限價，目前高層高層1.8，洋房2.4。

2、地價高。濱湖地價漲幅比房價漲幅更猛。如果說濱湖5年房價上漲70.9%，濱湖5年地價上漲513%。

2012年3248元/㎡，

2013年3735元/㎡，

2014年2427元/㎡，

2015年5069元/㎡，

2016年19912元/㎡，

2017年12028元/㎡。

3、預期高。省府搬遷，政策傾斜，配套引進，濱湖房價預期比政務區高。只要發展濱湖的方向不變，5年後濱湖房價趕超政務區是大概率事件。

05

名下10套房的購房者的買房建議

1、買房，要買政治資源。在中國的房地產市場，買房歷來要買政治資源，政府重視哪就買哪。當然，這種重視不是遙遙無期的規劃，而是真金實銀的資源投入。這是買房大方向，從沒錯過。

2、如何對待學區房和地鐵房。房地產對學區房在弱化，高價買學區房不一定明智。相對於教育質量，家庭教育和生源質量同等重要。如果周邊都是高端小區，沒有回遷房，受圈層的影響，這樣的學區價值更高；

買地鐵房永遠是對的，目前合肥只開通一條地鐵，地鐵的便利性還沒有凸顯出來。未來地鐵網形成，出行靠地鐵，這樣地鐵房的價值就出來了。

3、品牌房的重要性。買品牌房不僅住著舒服，後期轉手更容易，溢價率更高。

4、市場沒有風險，政策有風險，不要逆勢而為。毫無疑問接下來2-3年都會是政策年，受政策影響，房價漲幅不會太大。當然，個別高端盤，比如葛洲壩中國府單價賣5萬，也並不代表濱湖房價上5萬，後期價格分化會進一步拉開，房子的價格會逐漸貼近價值。不要逆勢而為，自住完全沒問題，投資不是好時機。

5、投資和自住如何選擇。投資的話套現更重要，什麼樣的房子轉手快就買哪裡。比如好地段的小三房、同一個小區的矮樓層；自住的話邏輯完全變了，哪裡方便買哪裡，在自己的預算之內買最好的房子。簡單說來，預算一樣的話，1套洋房和2套高層如何選擇？自住買洋房，2套高層投資收益更快。

6、房價還會不會漲？會，只要不從根源上改變土地政策和金融政策，房價上漲的勢頭就不會變。但房地產是一個周期性的行業，階段性房價已經觸頂。自住的目前很多高性價比房源都可以考慮，投資明顯不是好時機，等房子賣不動了，投資客就可以進場了。

7、20個樓盤，並不是所有盤都能買。如果你對哪個樓盤感興趣或者有質疑，都可以掃二維碼加我微信諮詢。

買濱湖10大純新盤

加KOL徐梅梅xuyunfang1111

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