2022購物中心排名（2022Q1購物中心TOP30開業斷崖）

2023-05-01 21:15:08 1

作者 | 張愛

編輯 | 童洋、張琦

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

原本「未來可期」的一季度，因為再次襲來的奧密克戎而幻滅了。2022年一季度，經濟下行壓力巨大。多地散點式爆發的疫情貫穿一季度，導致部分購物中心閉店或縮短營業時間，客流銳減、商戶退租、收益直線下滑，再次面對疫情大考。

如果說一季度購物中心圈子還有靚點的話，非萬達商管莫屬，2月收購田森集團的商業，之後又接管鑫苑商業與建業集團旗下的商業項目。萬達商管頻繁接手新項目，一方面能擴大市場規模，另一方面輕資產運營模式投入成本較低，有助於萬達實現降本增效。而其餘企業一季度的主題詞，則是拼盡全力做好運營，抓經營現金流；全力以赴抗疫，力保項目能如願開門營業。

榜單排名

行業綜述

1、政策方向：紓困為主，維穩促消

疫情影響，購物中心市場遇冷，為刺激消費回暖，各地政府出臺升級購物中心業態、消費獎勵措施，以促進經濟增長。2月以來出臺的系列紓困政策扶持力度大、政策發力精準、方法多樣化，從金融、財稅、就業等多個方面緩解企業經營中遇到的困難。

表1：2022年Q1商業地產政策匯總

資料來源：政府官網，睿和智庫整理

2、大宗交易：數量同比增長50%，北上廣仍為主力

據睿和智庫不完全統計，2022年第一季度大宗交易市場上，購物中心相關資產交易共10筆，總交易金額144.84億元，同比2021年第一季度增加5筆。其中最大一筆為復星國際以63.42億元，收購上海復星外灘置業有限公司50%的權益。從標的所在城市看，70%位於北上廣一線城市。

表2：2022年Q1商業地產大宗交易匯總（單位：億元）

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

3、年報發布：商管公司表現出色

截至3月末，共有49家港股物企、商管企業發布年報，淨利潤總計233.67億元，平均淨利潤為4.77億元，平均淨利率取得13.76%，較2020年上市物企平均14.23%的淨利率水平，微降0.4個百分點。

49家港股物企最高淨利率達到了32.14%，最低僅有2.55%。排名前三名的物企分別是星盛商業、中駿商管以及濱江服務，淨利率分別為32.14%、23.26%、23.23%。淨利率不足10%的物企有11家，其中不乏頭部物企，如保利物業和綠城服務，兩者淨利潤率僅約8.08%、7.09%。

此外，擁有近億方規模的佳兆業美好淨利潤率較上一年大幅下滑10.71個百分點至2.55%，在49家港股物企中排名最後一位。

4、發展方向：以智慧零售為核心

未來，隨著行業由增量開發逐漸向存量服務與運營轉變，預計將會有更多企業加大對商業地產業務的投入與關注，激發商業地產行業活力，推動行業實現快速發展。

一方面，商業地產進入存量時代，商業地產企業審慎拿地、合理布局，並通過輕資產運營、收併購等方式多渠道拓規模、穩增長；另一方面，企業加大數位化轉型力度，著力提升運營管理能力，打造以「智慧商業」為核心的企業競爭力，並進行產品與服務升級，提升客戶體驗，進一步優化租戶結構，保障穩健運營。同時，疫情的反覆影響，線下市場大受打擊，而線上市場成為兵家必爭之地。

榜單解讀

1、2-3月份開業數量斷崖式下跌

據睿和智庫不完全統計，截止到2022年3月31日，全國範圍內共新開業購物中心項目50個，總體量約420.4萬平方米，同比2021年第一季度的55個新開業項目差距不大。其中1月新開業項目數量最多，為43個；2月新開3個；3月新開5個。數量急轉直下的原因是全國多地爆發疫情，防控步步升級，尤其深圳、上海深受疫情影響，3月中旬上海開始封城，購物中心近乎停滯。

從體量上看，5-6萬平方米的購物中心備受青睞，10萬平方米以上數量較少，這也與企業規模和運營能力密切相關。開業項目中，世紀金源商管的遵義方圓薈·自遊港廣場以40萬平方米位居第一。

2、企業加速輕資產轉型，創新業態發展

1月8日，在中國一汽與萬達集團籤署戰略合作協議四個月後，全國首個具備新能源生態服務鏈的萬達紅旗體驗中心在北京豐科萬達廣場正式開門營業，這是萬達集團進軍汽車服務領域的重要標誌。

1月19日，王府井集團發布公告稱，公司旗下東安睿錦對外營業。該項目為王府井旗下首家買手制百貨，王府井稱是公司探索百貨業態轉型創新的重要舉措。

2月15日，大悅城控股橫跨2021及2022年的自創IP活動「大悅中國開門紅」圓滿收官。2021年12月10日至2022年2月15日，大悅城控股全國26個商業項目銷售總額突破61億元，同比提升26%；客流量達4400萬人次，同比提升19%；會員新增66萬人，同比提升58%。

3月15日，金科商業正式籤約四川營山華邦「時代天薈」輕資產項目，加速布局輕資產服務。此前，金科商業已陸續在長沙、濟南、重慶等地布局。據悉，該項目約7.7萬平方米的純商業街區，服務模式為全流程商銷一體化輕資產管理輸出，包括項目市調、產品設計、項目商業定位、招商運營、商業銷售及資產融資等核心服務內容。

3月16日，K11集團宣布，集團旗下全資子公司深圳新藝思成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目。K11擬透過輕資產管理的合作模式，將旗下專為新世代打造的「文化沙盒」—— K11 Select首次引入上海。此次中標項目標誌著K11集團正式進軍輕資產管理市場，預計2023年底商業管理輕資產項目將增至10個。

3月17日，龍湖上海首個商業輕資產項目龍湖創智生活，落地楊浦區中環五角場商圈。濟南西龍湖天街TOD綜合體規劃圖出爐，項目總建面22.2萬平方米，其中龍湖天街商業面積約15萬平方米、龍湖商業街商業面積約0.8萬平方米，基本上確定是濟南最大的龍湖天街。

3、城市分布下沉趨勢明顯

從新增項目布局來看，企業除了布局經濟發達、消費需求強勁的一二線城市外，2022年第一季度，五線城市新增項目17個，佔比最多。在新型城鎮化戰略下，隨著核心城市群規劃落地實施，消費下沉趨勢更加明顯。這部分城市商業地產市場存在發展機會。部分企業適度加大在四、五線城市的布局力度，實現規模快速擴張。

圖1：2022Q1全國新開業購物中心項目城市布局佔比