重慶的偏愛（重慶矜持了）

2023-04-14 15:08:28

作者：我叫楊富貴

圖源網絡

5月下旬那兩次至關重要的會議之後，經濟和房地產的救市工作在全國各地展開，「因城施策，能出盡出」。如鄭州、成都、蘭州、銀川、杭州、合肥、南京、武漢、西安、福州......，有些城市房價不跌反漲，如：西安、成都等，你說它們還來湊什麼熱鬧呢？

01.

中國未來最大的經濟引擎在兩個灣區，號稱中國「矽谷」，一個大灣區，一個大杭州灣，南京作為最靠近其一的非沿海準一線城市，焦慮和緊迫程度無以復加，因此在救市這個問題上做出了選擇。

上半年，南京賣地指標2000億，實際只賣了200億。5月10日，南京放開限售政策，造成二手拋盤，二手房價往下掉。首次出招不利。5月20日，南京取消二手房限購，有網友說肯定是被周邊城市告到了最上面，於是政策半日遊，被緊急叫停。但也有人抓住機會，據說中介過戶取號排了600多號。第二招夭折。

之後，南京想明白了，步子得大，還得有靈活的迷蹤拳。

5月23、25日兩次至關重要的會議召開，「因城施策，能出盡出」。

天時已到。

6月14日，新一線核心城市南京放開限購。只需半年社保或個人補繳，外地人可任意挑選新房和二手。有人算了筆帳，只需補繳5100塊錢。

6月15日上午開始，周邊廣袤江浙的「外地人」湧入南京。房地產從業人員久違的興奮而緊張的味道又回來了。

02.

6月14日，同一天，號稱「渝十五條」的《重慶市促進房地產業良性循環和健康發展若干措施的通知》正式發布。第二天，重慶主城區第二批次集中供地面市。這是信心滿滿，還是不得不發。

前四個月，我們一直焦慮重慶主城每月成交量應該至少上80萬方，每周至少上20萬方的時候，銘滕數據終於給了市場希望。5月住宅成交60.97萬方，環比上漲19%。

6月第一周，住宅成交19.39萬方，勢頭不錯，這讓我們歡欣鼓舞，但第二周，我們坐了過山車，中心城區住宅成交量僅為7.97萬方，環比腰斬不止。

市場可否翻山越嶺，否極泰來？

通觀「渝十五條」，我沒有找到市場最想要的，沒找到市場那個閥門，那個抓手。

有編制內的行業主管部門朋友，在朋友圈留言：要樂觀看待當下的房地產，一定要撇清2021前的房地產，要活下來，至少在重慶，不要沒有任何意義的同比，這樣你就會發現未來可期！

這裡有三個關鍵意思：

一，2021年前那種高槓桿盲目擴張的模式，必須捨去；

二，不要盲目同比和跟風；

三，經濟大盤有底氣，上層有信心。

有點熟悉的味道，高層似乎更緊張經濟大勢的緩解，經濟指標的恢復，而不是房地產的熱鬧如初。

03.

但我還是認為重慶房地產應該藉此契機，扭轉原來的發展和管控模式，「能出盡出」。

重慶房地產市場發展，在2017年和2020年有兩次幅度稍大的拉升，在擺脫原來低級發展的關鍵時期，被2021年的大勢打斷。我們失去了關鍵幾年。

重慶房地產存在的問題，簡單說就是價格低，版塊間價差低，缺乏流動性，缺乏金融屬性的競爭力。

先說幾個不一定精準的數據（以板塊為單位統計，非單項目）：

重慶主城住宅均價大概在1.4萬/㎡，最貴的江北嘴板塊2.4萬/㎡，相差1.7倍；

深圳主城住宅均價6萬/㎡，最貴深圳灣板塊16萬/㎡，相差2.6倍；

成都主城住宅均價1.7萬/㎡，最貴高新區金融城板塊5萬/㎡，相差2.9倍；

北京主城住宅均價4.7萬/㎡，最貴西城區13.1萬/㎡，相差2.8倍；

南京主城住宅均價2.3萬/㎡，河西6萬/㎡，相差2.6倍；

我們最貴的板塊為什麼不能貴2.6倍以上？你想過觀音橋賣建面單價5萬以上、中央公園和科學城賣建面單價4萬以上嗎？跳蹬、界石賣建面1萬又何妨？

現在貝殼外網掛盤16萬套，內網20萬套，多出4萬套是還在限售期內，急於變現的賣家。重慶二手存量在國內一直不低。為什麼？

朋友的侄兒，2013年大學畢業，留在重慶。同班同學去了南京，2015年靠6個錢包買了首套200多萬房子，2019年賣掉之前那套，賺了差不多160多萬，換了一套將近450萬更大更靠中心的房子，最近同小區二手價格快到600萬了。而朋友侄兒，同樣於2015年在茶園片區買了套80多萬的高層。2019年後有幾十萬漲幅，但如今幾乎沒再漲，也不一定能賣掉。猶豫再三，暫時還住在那裡。

他們同一個起點，因為城市選擇不同，人生和財富最初的故事已不相同。

上述三件事說明兩個問題：

重慶版塊間價差太平，存量較大，流動性不足。

城市不同，房價分化迥異，對個人財富影響巨大。

還有一個有趣的地方，重慶之前的限購只針對三無人員，本次十五條之前，實際已放開，只是本次以「新市民和人才安居」方式進行了政策明確。換句話說，重慶限購本來在全國準一線城市裡門檻就是最低的，現在又基本取消了。廉價的東西，不值錢。

以上種種，完全是因為城市能級不同嗎？重慶可是直轄市啊。2021年重慶GDP2.8萬億，直轄市天津GDP1.6萬億。2021年末，城市匯集資金重慶排名第7，4.59萬億，而天津排名第10，3.59萬億。2020年末，重慶人口3205萬人，十年年增長32萬人，天津人口1386萬人，十年年增長只有9.2萬人。

目前重慶二手均價1.3萬/平，天津2.6萬/平。

這TM有天理嗎？

問題究竟出在哪裡？為什麼重慶房價低，不受待見（我下篇專題講）。

房地產是典型的金融屬性，房地產就是貨幣現象，房地產需要流動性。

重慶房地產在過去攤大餅粗放發展，房地產創造金融信用、需要流動性的認知不足，缺乏房價的市場化引導和行政差異管控，產業和資本配置效率不高。

在外人看來，在國內資本方眼裡，重慶是一座需要依靠頂層外力才能激發房價的城市，是一座傳統重工業城市，而不是一座內生城市。這很要命。應該徹底改變重慶這座城市在金融資本面前的低能級地位，而不僅僅只是通過一個短期的救市措施，單純解決階段房地產發展或房價的問題。

重慶房地產應借本次難得的「因城施策，能出盡出」的機會，在思想和行動上突破。

核心關鍵問題三個：房價整體低（城市虹吸力嚴重不足）、流動性動力不足（價差太平，房價升值不夠）、金融屬性不典型（產業和房地產配置效率低，標杆引導意義不強）。

按照這個思路，怎麼去庫存，怎麼增強流動性，如何虹吸外部精英抬高門檻，怎麼市場化配置標杆板塊的資產價格，點到為止吧。

有兩個關鍵補充：一是體制內從上到下，接受板塊價差常態化和差異化競爭的理念，各區要服從大局，佔位要高。二是暫不放開限售，直到拉高全境新房價格。

本質是讓房地產一二手流動起來，創造信用，增加流動性，做高估值，讓經濟活起來。

孫子兵法說：投之亡地而後存，置之死地而後生。每一次的偉大，都誕生在危機之中。重慶，你矜持起幹撒子。