紐西蘭房價正持續攀升（紐西蘭的房價飛漲）

2023-04-15 15:20:56 3

LALAINE C. DELMENDO | 2022年1月20日

在超低利率和有限的住房供應的推動下，紐西蘭的房價持續上漲。根據紐西蘭房地產協會(REINZ)的數據，在截至2021年11月的一年裡，全國房價中位數上漲了23.83%，至92.5萬紐西蘭元(632,885美元)，而2020年和2019年的同比漲幅分別為18.63%和12.14%。

紐西蘭房地產

紐西蘭房價

經通脹調整後，2021年11月房價同比上漲18.56%。

奧克蘭佔紐西蘭房地產總銷售額的30%左右，在截至2021年11月的一年裡，其房價上漲了26.2%。

其中漲幅最高的是西海岸，截至2021年11月，該地區房價同比上漲42.9%，其次是坎特伯雷(31.4%)、吉斯本(29.2%)、懷卡託(27.6%)、北國(26.5%)和塔拉納基(26.2%)。霍克灣(25.8%)、馬納瓦圖/旺加努伊(24.8%)、惠靈頓(21.8%)、豐盛灣(20%)、馬爾伯勒(19.5%)、奧塔哥(16.1%)和塔斯曼(14.9%)的房價也出現了兩位數的上漲。納爾遜和南國的房價也分別上漲了9.9%和9.6%。

「市場已經恢復了它的步伐——全面恢復了幾乎正常的業務。11月顯示出一個活躍的市場，房地產價格繼續上漲，這是受需求的刺激，因為紐西蘭準備把警戒水平拋在腦後，」REINZ執行長珍•貝爾德表示。

奧克蘭是紐西蘭房價最貴的城市，2021年11月的平均房價為130萬紐西蘭元(889,459美元)。其次是惠靈頓，平均價格為96.25萬紐西蘭元(658,542美元)，富足灣，平均價格為90萬紐西蘭元(615,780美元)，塔斯曼，平均價格為89萬紐西蘭元(608,938美元)。

就連冠狀病毒也不足以阻止這種強勁增長。紐西蘭的房價已經變得非常昂貴了，因為紐西蘭的人口相對於國土面積來說太少了。

西海岸和南部地區的房價最便宜，平均房價分別為35萬紐西蘭元(239,470美元)和43.5萬紐西蘭元(297,627美元)。

2021年11月各地區房價中值

從2001年到2007年，紐西蘭房價上漲了114%(經通脹調整後為82.5%)。在一段時間的停頓之後，在強勁的需求和經濟基本面的支持下，2012年至2021年又出現了9年的價格大幅上漲。

需求依然強勁。根據REINZ的數據，2021年11月，紐西蘭的房地產銷售環比增長12.4%，但同比下降18%，但仍是2006年以來第二高的11月銷售額，最高的是2020年11月。

在奧克蘭，2021年11月售出的房產數量達到了3102套，比前一個月增長了16%，但同比下降了19.6%。

在紐西蘭(不包括奧克蘭)，房地產銷售同比下降17%，至5279套，但這是自2021年4月以來的最高銷量。

根據REINZ的數據，在全國範圍內，2021年11月的上市天數與去年同期相比保持穩定，為29天。

「紐西蘭各地的庫存水平較2020年11月增加了5.1%。對於那些將從更多選擇中受益的買家來說，這是個好消息。Baird說:「儘管庫存上升是可喜的，但如果將庫存數量與銷售數量進行比較，我們看到16個地區中有11個地區的庫存可以維持10周或更短時間，這表明供應方面對價格的壓力依然存在。」

與過去十年強勁的經濟表現形成鮮明對比的是，紐西蘭經濟在2020年溫和收縮了2.1%，2019年增長2.2%，2018年增長3.2%，2017年增長3.8%，2016年增長4.2%，2015年增長4.1%，2014年增長3.2%。國際貨幣基金組織(IMF)預計，2021年紐西蘭經濟將增長5.1%。

紐西蘭房地產繁榮的簡史

紐西蘭的房價從2001年到2007年上漲了近114%(通貨膨脹調整後為82.5%)，其中2003年24.8%，2004年12.2%，2005年15.3%，2006年9.7%，2007年8%。房價大幅增長——由於這一時期經濟每年平均增長3.7%。

房價在2008年初開始下跌，但跌幅比其他國家小得多。房價在2008年下跌了4.78%之後，2009年又強勁上漲了9.59%——但在2010年又下跌了2.22%。

在健康的經濟基本面支撐下，房地產市場在2011年開始復甦。在接下來的幾年裡，紐西蘭迎來了另一次房地產熱潮，2011年至2020年，房價飆升了111%(經通脹調整後為89.1%)，其中2016年(10.97%)、2019年(12.32%)和2020年(17.3%)的房價漲幅為兩位數。

房價指數歷年變化(%)

房價是否過高?也許不是，收益率很好。

根據2021年Demographia國際住房負擔能力報告，紐西蘭，尤其是奧克蘭，被評為「嚴重負擔不起」，2021年的中位數是10倍，低於前一年的8.6倍。奧克蘭現在是世界上第四大生活成本最高的城市，比去年的第七位上升了三位。

「溫哥華、聖何塞、舊金山和檀香山的住房負擔能力在一年內下降了超過1.0個百分點，相當於一年的稅前家庭收入中值，奧克蘭和多倫多的下降幅度最大，分別為1.4個百分點和1.3個百分點。」

紐西蘭房價人均gdp上限

《經濟學人》的全球房價指數發現，紐西蘭房價相對於收入被高估了40%。

「從全球範圍來看，我們的估值指標顯示出一些令人擔憂的因素。同時加拿大、澳大利亞的房價與收入的長期關係相比，被高估了約40%。」

然而，《全球房地產指南》自己的研究對這些「嚴重難以承受」和「估值過高」的評估提出了質疑，該研究表明，按照國際標準，紐西蘭主要城市的租金收益率高得令人放心，按照這一標準，紐西蘭的高住宅房價是完全合理的)。

奧克蘭和惠靈頓的租金收益非常好，克賴斯特徹奇的租金收益很低

對於一個發達經濟體來說，紐西蘭的收益率非常有吸引力。根據Global Property Guide的研究，在奧克蘭，公寓的租金收益率從6.1%到7.2%不等。獲得高收益的關鍵是小公寓，這比大公寓賺得多。

惠靈頓公寓的租金回報率現在已經超過了奧克蘭。租金收益率從6.9%到8.4%不等，小戶型的公寓收入更高。

在克賴斯特徹奇，房屋的租金回報率通常低於公寓，從3%到4.3%不等。

租賃市場在紐西蘭很重要——在2021年第三季度，大約64.5%的紐西蘭住宅是自住的，而32%是出租的。

紐西蘭房租繼續上漲

根據Trade Me租賃價格指數，在全國範圍內，私人住宅的租金中值在2021年11月達到了每周560紐西蘭元(383美元)，比去年同期上漲了7.7%，與去年10月首次記錄的歷史高點相匹配。另一方面，紐西蘭統計局的全國租金價格指數在2021年11月同比上漲5.9%。

Trade Me物業銷售總監Gavin Lloyd表示:「雖然全國的租戶聽到租金尚未觸及歷史新高會鬆一口氣，但我們仍看到較上年同期大幅增長，對租戶來說，市場形勢嚴峻。」

紐西蘭租金價格指數

惠靈頓仍然是紐西蘭房租最貴的城市。根據Trade Me租賃價格指數，其周租金中值在2021年11月升至620紐西蘭元(424美元)。緊隨其後的是奧克蘭市，平均租金為600紐西蘭元(約合411美元)每周。

2021年11月，全國租賃市場供應量同比下降6%，而需求同比增長1%，給租賃市場帶來了更大的壓力。

按揭利率上升

紐西蘭儲備銀行(RBNZ)官方現金利率(OCR)於2021年11月上調25個基點至0.75%，此前10月又上調了25個基點，「以維持價格穩定和支持最大限度的可持續就業」。

紐西蘭利率

因此，住宅抵押貸款利率正在迅速上升。2021年11月:

1.浮動抵押貸款利率:4.83%，高於去年的4.51%

2.6個月初始固定率(IRF): 4.45%，高於前一年的3.9%

3.1年期收益率:4.12%，高於上年同期的3.34%

4.2年期IRF: 4.65%，較一年前的3.51%大幅上升

5.3年IRF: 4.81%，較上年同期的3.34%大幅上升

6.4年IRF: 5.18%，較上年同期的3.7%大幅上升

7.5年平均收益率:5.36%，較上年同期的3.78%大幅上升

抵押貸款市場繼續擴張

紐西蘭央行的數據顯示，儘管利率上升，但2021年前11個月新增住房抵押貸款總額同比飆升36.6%，至911億紐西蘭元(合623億美元)。同期內:

1.包括首次購房者在內的自住人士同期貸款同比增長41.4%，至727.3億紐西蘭元(497.6億美元)。首次購房者佔新增住房抵押貸款的80%左右。

2.投資者貸款同比增長19.4%，至174.4億紐西蘭元(合119.3億美元)。

紐西蘭住房貸款

恢復貸款價值限制(LVR);

不斷膨脹的抵押貸款債務引起了紐西蘭儲備銀行的擔憂。2020年4月，為應對疫情，紐西蘭央行暫時取消了對住宅抵押貸款的貸款價值比限制，但於2021年3月1日恢復了這些限制。

「為了對抗高風險貸款的積累，我們在2021年初對所有買家恢復了LVR限制……紐西蘭央行在其2021年11月的《金融穩定報告》中表示。「限制新購房者的槓桿率將有助於在房價下跌的風險下保持較低的貸款比例，保護家庭和金融體系免受潛在損失。」

LVR限制是指銀行向低存款借款人發放貸款的上限，自2013年10月開始實施。但現在紐西蘭央行也計劃引入債務償還能力限制。

紐西蘭住宅庫存

「我們的評估顯示，償債能力限制(dsr)是我們可以用來支持更可持續的房價的最有效的附加工具，同時也符合我們的金融穩定的主要目標。」特別提款權補充了目前對高lvr住房貸款的限制，並將為我們解決與住房市場相關的金融穩定風險提供一個額外的方式，」紐西蘭央行表示。

因此，雖然LVR的限制降低了在房價下跌後借款人成為負資產的可能性，但dsr為借款人建立了應對可用性衝擊(如利率突然上升)的緩衝。

住宅建設強勁增長

紐西蘭統計局(Statistics new Zealand)的數據顯示，在2021年前10個月，紐西蘭新住宅許可總數同比增長26.1%，至40083套，較過去9年約13%的年平均增幅大幅增長。

通貨膨脹gdp和通貨膨脹

按地區:

1.在奧克蘭，2021年前10個月的住宅預售量同比增長24.6%，達到16607套。

2.在坎特伯雷，住宅預售量同比增長33.4%，達到6404套

3.在懷卡託，住宅預售量同比增長27.7%，達到4,242套

4.在惠靈頓，住宅預售數量同比增長17.9%，至2,812套

5.北島其他地區的預售樓花數量同比增長31.3%，至6,611套

6.在南島的其他地區，2021年1月至10月的預售量為3,403套，同比增長16.7%

2021年前10個月，新住宅許可價值同比增長29.2%，達到153億紐西蘭元(合105億美元)。

移民和房地產市場

耶魯大學的一項研究發現，紐西蘭約有4萬人(佔總人口的1%)露宿街頭或住在緊急住所。這比例是所有發達國家中最高的。人們普遍認為，住房短缺、高房價和無家可歸問題都是相互關聯的。

房價強勁上漲的一個原因是紐西蘭經濟的健康擴張。

第二個原因是低利率。

第三個原因是大量的移民。

國際移民流動對紐西蘭的房價波動和建築活動有重大影響。從2005年到2012年，由於經濟疲軟和就業機會低，該國每年的淨移民平均只有5350人。相比之下，永久和長期淨移民人數在2002年、2003年和2004年分別超過3.8萬人、3.5萬人和1.5萬人。

為了解決這個問題，議會通過了《海外投資修正案》(Overseas Investment Amendment Act)，該法案於2018年10月生效，禁止非居民外國人在該國購買現有住房。不過也有一些例外。根據現有的自由貿易協定，擁有紐西蘭居住權的外國人、澳大利亞人和新加坡人仍然可以購買住房。已經在紐西蘭擁有房產的外國人也不受新法律的影響。

「這屆政府認為，紐西蘭人的房屋出價不應該被更富裕的外國買家超過，」貿易和經濟發展部部長帕克(David Parker)說。「無論是美麗的湖邊別墅、海濱別墅，還是樸素的郊區住宅，這項法律確保了我們的住宅市場是在紐西蘭，而不是在國際市場上。」

根據紐西蘭統計局(Statistics New Zealand)的數據，自該法案通過以來的過去兩年裡，紐西蘭的移民總數中，只有約0.5%是沒有紐西蘭公民身份或居留籤證的人，低於2018年的2.6%和2017年的2.4%。事實上，在2021年前三個季度，非居民買家佔總銷售額的比例進一步下降至0.4%以下。

在禁令頒布之前，在奧克蘭中部和南部風景名勝地皇后鎮，外國人分別佔總銷售額的22%和5%。

「禁令明智還是有用?」我們認為兩者都不是，」房地產門戶網站居外網的戴夫·普拉特說。「外國投資……往往集中在新開發項目上，這再次表明，外國投資會帶來新住宅的創造。在奧克蘭這樣一個住房短缺的市場，這一點至關重要。」

事實上，IMF敦促紐西蘭政府重新考慮這一禁令，因為它不太可能提高該國的住房負擔能力。它還警告說，此舉可能會阻礙建設新住宅所需的外國投資。

的確，儘管出臺了住房限購令，並出現了新冠肺炎疫情，但近年來住房負擔能力繼續惡化，房價仍在飆升。

令人驚訝的是，儘管2020年淨移民人數大幅下降至32686人，比2019年創紀錄的72650人下降了55%，但房價仍繼續飆升。事實上，在2021年前三個季度，淨移民總數不到1000人，這主要是由於與疫情有關的限制。

最近，紐西蘭央行副行長傑夫·巴斯坎德(Geoff Bascand)指出，如果新冠肺炎病例的復甦繼續使紐西蘭邊境關閉，低淨移民可能會給房地產市場降溫，減緩房價飆升。

"如果人口增長保持非常緩慢，房屋市場可能會稍快修正，" Bascand說。

紐西蘭經濟復甦;失業率的下降

與過去十年強勁的經濟表現形成鮮明對比的是，2020年紐西蘭經濟小幅收縮2.1%，2019年增長2.2%，2018年增長3.2%，2017年增長3.8%，2016年增長4.2%，2015年增長4.1%，2014年增長3.2%。亞洲金融危機之後，紐西蘭從1999年到2007年年均增長3.8%。

根據國際貨幣基金組織(IMF)的數據，紐西蘭經濟在2021年增長了5.1%。紐西蘭在2020-21財年(截至2021年6月)的預算赤字僅為46億紐西蘭元(31.5億美元)，而之前政府預計的赤字為151億紐西蘭元(103.3億美元)。經濟活動強勁反彈，失業率持續下降，財政收入增加，支出減少，這是好於預期的結果。

通貨膨脹gdp以及通貨膨脹

現在的預算赤字相當於GDP的1.3%，比去年的7.3%大幅下降。然而，根據國際貨幣基金組織(IMF)的數據，紐西蘭政府總債務佔GDP的比例在2020年飆升至43.6%，大大高於前一年的32%，為1994年以來的最高水平。

紐西蘭統計局(Statistics New Zealand)的數據顯示，2021年第三季度，紐西蘭失業率從上年同期的5.3%降至3.4%的歷史低點。2021年第三季度的失業人數約為9.8萬人，比2020年第三季度的15.1萬人大幅減少。

2021年第三季度，通貨膨脹率加速至4.9%，遠高於前一年的1.4%，為2011年第二季度以來的最高水平。目前的通貨膨脹率遠高於紐西蘭儲備銀行1% - 3%的目標範圍。

紐西蘭總理傑辛達•阿德恩在2020年10月的議會選舉中以壓倒性的優勢贏得連任。阿德恩的競選主題是各種社會問題，包括住房負擔能力、無家可歸、改善醫療保健和兒童貧困。她因處理2019年克賴斯特徹奇清真寺槍擊案和2020年新冠病毒疫情兩大危機而贏得國際社會的讚揚。

雖然民意調查結果顯示，阿德恩總理仍然遠遠領先於她的任何一位對手，但由於該國疫情的變化，她的支持率最近大幅下降。在將冠狀病毒拒之門外一年多之後，政府現在正在努力控制新冠病毒的毒株。

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