北京天橋世茂天城二居（北京世貿天階僑福芳草地）

2023-04-14 10:48:22 2

「對商業的進步永葆好奇心」3260characters/pics, reading time ±9minsCopywriter: Alvin; Editor: Terry

北京世貿天街

輝煌不再，調改遲緩

作為北京早期網紅購物中心之一，北京世貿天階從開2006年開業以來就備受關注。那個巨大的穹幕是世貿天階最具特色的亮點設計，「全北京向上看」的口號也是人盡皆知。

曾經的世貿天階可以說的確是人流湧動、火爆至極。與之相伴的是，世貿天階對於品牌的招商篩選也是頗為嚴苛。

世貿天階整體上分為南北街兩個區域，中間通過大的穹頂屏幕廣場分隔開，只有地下一層相連。根據世貿天階的定位，世貿天階南北街低樓層區域大多都是大店，因此進入的品牌通常都是國際快時尚以及運動品牌旗艦店，例如H&M、ZARA、無印良品、UNIQLO、Air Jordan等。同樣，世貿天階對於品牌店鋪等級也有著很嚴格的要求，例如位於南街最醒目位置的北京第一家ZARA於2007年開業，該店鋪也是北京為數不多的三層大店。2014年開業的UNIQLO也是北京當時店面最大的店鋪，以及Air Jordan也是勝道代理商的店鋪級別最高的店鋪。除此之外，北方第二家、北京第一家瑪莎百貨，北京第一家MISS SIXTY旗艦店，首家綜合品牌高級表店Tourmeau、Solomon，第一家雅詩蘭黛旗下的美妝M.A.C單體店以及PUMA首家概念店，也均向世貿天階伸出了首店的橄欖枝。很顯然，曾經的世貿天階，的確是北京名副其實的「首店收割機」之一。但是如今的世貿天階，早已不是當年那個「意氣風發的少年」了。從品牌來看，一些大家心中都有深刻認知的品牌卻出現了很大的變化，例如北街L1最醒目位置的H&M移位至了南街東側原瑪莎百貨的區域，該品牌在2017年正式集體退出中國市場，如今H&M原來的區域則被VICTORIA』S SECRET取代，此情此景與西單大悅城的H&M移位實在是如出一轍。北街北側巨大的巴黎貝甜旗艦店如今也已經人去樓空，該店鋪在2016年正式升級為國內第二代全新形象店，但也僅僅存在了2年，在2018年便已閉店。曾經火爆一時的金錢豹自助餐飲、上海小南國等知名餐飲品牌目前也已經閉店。目前，北京世貿天階南北街各個樓層目前還在營業的主要品牌如下表所示：

目前來看，世貿天階南街人氣好於北街。

北街內場區域是商場目前人流非常少的地方，尤其是高層餐飲兒童區域，受此次疫情影響，大量店鋪閉店，因此也有許多空鋪出現。

南街一樓有ZARA、SEPHORA等快時尚品牌，雖說在快時尚日益沒落的今天，但是還是有一定的引流作用，同時三樓區域的勝道運動城與1-2樓的快時尚品牌形成互補，也使得南街人氣有了一定的保障。

但是南街高樓層區域與北街情況相似，仍是商場人流較少的區域，目前也出現了大量店鋪空置的情況。

B1餐飲區域則人氣相對較好，但是受疫情影響也有不少品牌閉店，例如味千拉麵、焦耳食堂、窯啊窯燒烤等，目前這些店鋪仍處於空置狀態，並沒有其他品牌補位，除此之外，華潤旗下的blt精品超市也已經從世貿天階撤出。

儘管如今世貿天階早已今非昔比，可是世貿天階在調整上似乎不太積極。此次調查發現，世貿天階僅在B1餐飲區域有幾個品牌的圍板例如松山棉店、京東旗下白領生活集合店七範兒等，除此之外也再無其它。近期新開業的品牌中，只有北美咖啡品牌Tims Hortons值得一提：世貿天階店是該品牌入駐北京的第二家門店，第一家位於龍湖長楹天街。世貿天階可以說一直沒有對自己這個項目有一個明確的定位，看似一直在調整，實則進駐的品牌質量也是越老越差，與曾經那個招商條件極為嚴苛的世貿天階形成了鮮明的對比。再加上如今地鐵商業模式盛行，對於世貿天階這樣的商場而言沒有地鐵直達也是一件很尷尬的事情，因此使得其在北京商業發展的洪流中逐漸走向沒落。值得一提的是，同樣位於北京CBD區域的北京朝陽合生匯商場，則是充分利用了其地理位置上的優勢，不僅周圍有著非常強大的購買力，同時整個商場也直接與雙地鐵換乘站九龍山站直接相連，加之與國貿商城、SKP等商業項目互補的明確定位，使得其從開業以來一直成為北京人氣最高的商場之一，原先許多選擇去世貿天階的顧客如今也都紛紛選擇了朝陽合生匯。由此可見，對於世貿天階而言，要想改變自身目前的困境，需要在品牌組合以及產品定位上下很大的功夫。

僑福芳草地

持續高冷，未來堪憂

此次調查中發現，僑福芳草地受疫情影響頗為嚴重，近期一樓一些大品牌如MOSCHINO、DESQUARED2、Neil Barrett也出現了撤櫃，LG2層城市超市撤櫃，該品牌在北京擁有兩家門店目前均已閉店，退出北京市場。

LG2的餐飲品牌撤櫃較嚴重，紗舞璃、新元素、小輝哥火鍋以及松發鬆骨茶等均已撤櫃，而目前僅有松鶴樓一個餐飲品牌的圍板。

目前僑福芳草地整體空置率較高，許多出現撤櫃的品牌並沒有合適的品牌補位，除此之外，根據商場工作人員透露，該商場疫情期間為節約運營成本，將商場內許多藝術陳列品撤走，使其觀賞性大打折扣。

根據觀察，僑福芳草地目前也存在諸多問題。

首先，該商場雙首層的設計不利於客流的引入匯集；

其次，由於商場中庭佔據了大量的商業面積，使得原本就不算大的購物中心變得更加狹小，店鋪都分散在四周，很容易形成動線死角，而位於死角處的店鋪目前空鋪較多；

再次，商場的燈光過於昏暗，尤其是在陰雨天或者晚上，亦或是為了烘託出藝術的氛圍格調，但是目前看給人感覺過於昏暗，尤其是位於店鋪動線區域，有的甚至無法看清店鋪品牌名稱；

最後，商場內藝術氛圍很好，但是人性化設施不足，特別是公共座椅休息區，在商場內甚至找不到一處。

僑福芳草地以高端設計師品牌為主，本身定位過於偏小眾，且定位偏向高端，因此使得商場的客群變得十分有限，加之國貿商城和skp的虹吸，使得這裡有時候會稍顯冷清。

除此之外，僑福芳草地餐飲品牌比重偏低，在本身定位小眾的情況下更加不利於客流的匯集。

東方新天地

下沉定位，積極調整

此次調查發現，由於近期王府中環開業，使得王府井的格局發生了很大變化，而東方新天地作為王府井商圈門戶型的商場首當其衝受到影響。一些高端品牌例如VACHERON CONSTANTIN、Ermenegildo Zegna等選擇搬到了王府中環商場，東方新天地則開始進行較大規模的調整。縱觀近期調整，東方新天地逐漸下沉商場定位，選擇目前當下更符合年輕人客層的品牌進入，例如在2019年底開業了全國最大的Air Jordan單體店鋪，又在今年中旬引入了大陸第二家，北京第一家NOVAT天際汽車展廳。同時也積極引入Tim Hortons、HIMO MASTER海馬體大師店、THE COLORIST調色師等當下備受年輕人青睞的較為火爆的品牌，同時逐步強化餐飲業態，引入了北京首家野郎拉麵，北京第二家喜家德鮑魚水餃店鋪、北京第二家歌志軒名古屋拉麵等，在此基礎上還對麵包新語、上海小南國等餐飲店鋪重裝升級，進一步提升餐飲業態對於商場的作用。

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