商業地產的弊端（一文搞懂商業地產類型及輻射範圍）

2023-04-11 18:36:46

商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。國外用得比較多的詞彙是零售地產的概念，泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

隨著社會的發展和科學技術的進步，商業地產呈現出以下三個方面的趨勢：規模的大型化、功能的多元化和技術的複雜化。其分類也越來越多。

今天，咱們從市場輻射範圍來看下商業地產的分類（以下商業面積指狹義商業面積，不包括同樣佔用商業指標的寫字樓、酒店等），主要包括：

鄰裡型：輻射範圍在1公裡以內，總建築面積不超過2萬平方米，商圈內人口一般低於5萬，主力店多為中型超市或標超或餐飲主力店。

社區型：輻射範圍在3公裡以內，總建築面積不超過5萬平方米，商圈人口一般在5-10萬人，主力店為標超或大型超市，根據情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店。

區域型：輻射範圍為3-6公裡，在交通便捷、商業中心較遠的區域，輻射範圍可達8公裡，總建築面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店。

超區域型：輻射範圍達10公裡以上，超出本地「片區」或「區域」；總建築面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發店1-3家，有多個次主力店，商圈人口一般超過50萬。

超級型：這就是傳說中的超級購物中心或者super Mall了。建築面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射範圍通常包括本城市全部以及周邊城市。

目的地型：依賴目的性消費業態如旅遊、娛樂、休閒等吸引客流，輻射範圍難以具體界定，主力客群大都在項目所屬區域之外，甚至是外地，呈現「飛地」特徵。

以上分類均按照獨立商業項目一般區位來界定。若某商業項目處於CBD、傳統集群商圈、地鐵及公交系統主要節點出入口這些特殊地段，則輻射範圍及輻射人口會大幅度增加。

另外，需要注意的是不同城市消費力、交通通達性、人口密度差異很大，不可將以上標準僵化處理。

城市的規模越來越大，人們已不可能把消費再集中於一個城市中心商業區，商業地產運行模式變革疊加商業供求關係調整帶來的衝擊，給商業地產帶來了巨大調整，也帶來了無限機遇。