房產證去名字需要什麼手續費（房產證怎麼去名字最划算）

2023-09-23 14:58:07

「產證去名」一直是獲取買房資格的常規做法，特別是在目前一二手價格倒掛的上海新房市場，讓許多人趨勢若騖。為了提高家庭積分，進入新房搖號積分門檻，不少人選擇產證去名這條路徑。

產證去名包括夫妻間去名，父母/子女共有房產去名和贈與，買賣四種路徑。

壹

夫妻產證去名

夫妻間去名比較簡單，並且夫妻間去名不需要繳納稅費。

根據財政部、國家稅務總局2014年1月發布的《關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》，在婚姻存續期間，夫妻更名免徵契稅。在婚姻關係存續期間，以下3種情況，可以免徵契稅：

1. 房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的；

2. 房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的；

3. 房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的。

當然，不管你變更產權人歸哪一方，這個房子仍然是屬於夫妻共同財產；在婚後變更產權關係為一方擁有的情況在婚變時是不會被法院認可的。

如果房子貸款已結清，則夫妻去名很簡單，先直接攜帶結婚證、房產證、身份證等相關材料到房地產交易中心辦理去名即可。

而如果房子貸款未結清，則要在徵得銀行同意產證去除參貸人後，重新籤署貸款審批文件後，然後再去交易中心去名。

而有些銀行為了省事，不允許貸款未結清的房子去名。也有些銀行允許貸款未結清去名，但要求主貸人的個人流水能覆蓋月供。因此，有必要在離婚之前，做好去名所需材料的準備。

在2021年限購限貸新政後，上海夫妻離婚三年內穿透式認套數，目前通過夫妻去名然後LH形式獲取房票的途徑已經被堵死。

一、婚姻存續期間所出售的房屋不在限購範圍內(產權證登記日期需在離婚日期前)

二、離異後現家庭及原離異家庭夫妻雙方新購入住房需計入套數

三、離異時未出售或贈與房屋，離異後出售或贈與房屋依舊計算在內(離異後已贈與房屋是否計入套數，以具體各交易中心口徑為準)

四、其餘限購政策不限(限購前與父母共有住宅，按原規定提供親屬證明可剔除套數，若原配偶一方需配偶方提供材料)

五、離異已滿3年，不受新政影響

六、離異後復婚按新政策執行

貳

贈與

通過贈與來獲取購房資格的路子從去年開始也已經堵上。

自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。

直系親屬之間贈與需要在贈與時繳納3%的契稅，增值稅和個稅免徵。非直系親屬需要繳納20%個稅。

像兒媳與公婆就是非直系親屬，同樣女婿與嶽父母也是非直系，此類贈與推薦將產證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如產證上原為夫妻二人名字，要將房產贈與男方父母，則需先將女方名字去除再辦理贈與。

因此，贈與一般發生在直系親屬之間進行。

3%契稅基於的房子評估價，是交易中心系統給到的，一般要比市場成交價低很多。並且一旦受理， 不可變更， 現場打好稅單，需要當天繳納契稅。

雖然直系親屬贈與只要繳納3%契稅，但當受贈人在售出這套房子的時候，若滿五年不唯一，則需要繳納20%房價差額來繳個稅；只有滿五唯一，則免徵個稅。

判定是否滿五年，是從贈與之前辦的產證時間來開始計算。

另外，如果房屋有抵押，不能進行贈與的，必須結清貸款後方可進行。

辦理房屋贈與可以通過辦理贈與公證書進行贈與；若無公證，可自行到房屋所在地的房地產交易中心辦理。

叄

父母共有去名

子女與父母的共有房產，子女/父母從該房產上去名，來獲取上海買房資格和高積分，是當下上海土著最常規新房打新搖號的途徑。

上海對於2011年1月30日之前父母子女共有的房子持有認定是比較寬鬆的。

夫妻雙方在2011.1.30之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購二套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方無房，可新購一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超過4套（含4套），限購。

像有個客戶他本人無房，女朋友2011年之前與父母共有3套房子，雙方尚未結婚。如果以男方單身名義打新，基礎分只有50分；結婚後，女方2011年前有三套，被認定為名下已經有一套房產，家庭基礎分只有45。

完全沒有機會參與熱門盤的打新。

此時可以將女方名下其中一套房子去名，把剩餘額度賣給父母，即可新購兩套住房，並且客戶家庭基礎分就可以達到60分。

產權變更不算在「五年有購房記錄」內，比如子女父母共有一套房，中間去了子女的名字，父親買走份額，父母依然不算五年內有購房記錄。

共有房產的去名以買賣份額方式繳稅。

如果房產證上有明確的約定份額，按照約定份額買賣徵稅；

如果房產證上沒有約定份額，按照房產共有人數等分後按照份額徵稅。

而是否有約定份額的關鍵信息在於產證上是否顯示「共同共有」四字，若為共同共有，則按產證人數等比例分配，如果沒有，在可以先約定好份額後，再進行贈與，可以減少稅費支出。

這裡的一個小訣竅就是先約定好99%：1%的份額，然後再將1%買賣給對方，這樣可以最小化稅費支出。

肆

稅費舉例

選擇贈與還是買賣，就看名下是否有多套住房。

比如，子女與父母在2011年1月30日前共有三套住房，其中一套總價為900萬元，面積小於90平方的普通住宅（買入價忽略不計），父母與兒子份額各佔50％。現在，兒子要去名，是贈與划算還是買賣划算？

如果按照市場價進行贈與，產生的稅費為：

契稅=3%*50%*900=13.5萬

而此套房賣出時後由於不是滿五唯一，依然按照900萬價格評估稅費，到時候的稅費為:

增值稅≈900*5.05%=45萬

個稅≈20%*900=180萬。

如果是買賣去名，由於是滿五一半不唯一。

契稅=3%*50%*900=13.5萬

個稅≈1%*50*900=4.5萬

增值稅≈900*5.05=45.45萬

相比之下，贈與雖然在贈與初期只有13.5萬的契稅，但在後期買賣時候產生高額的個稅，所以這種情況，以買賣去名更划算。

而如果父母子女只有這一套住房，進行贈與的話，

贈與契稅依然是13.5萬，由於是滿五唯一，賣出的時候，沒有增值稅和個稅。

如果是買賣去名，

契稅=1%*50%*900=4.5萬

個稅：0

增值稅：0

以買賣形式來去名，也比較划算。

那什麼情況下贈與比較划算呢？

是那種不滿五唯一的房子，如果買賣會產生全額5.05%的增值稅，可以通過先贈與的形式減少稅費支出，然後等房子滿五唯一後，即可免增值稅免個稅售。

整體來說，如果與父母共有多套，則走買賣流程划算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要划算的多，如果可以事先約定共有比例，那按照1%比例的買賣，稅費可以低到忽略不計。

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