房地產行業的自述（跟房地產朋友聊聊出路）

2023-09-22 16:56:09

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· 劉子 | 文關注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

筆者曾是一個廣告人、地產人和金融從業者，回頭一看，「前同事」最多的還是房地產業的。畢竟前二十年，房地產堪稱中國最大的產業之一，上下遊從業者無數。這幾年，房地產進入低谷期，尤其今年，據說人才市場上收到的簡歷，有70%都是地產人投的。數據不可考，但從實際情況來看，確實多數房地產朋友都面臨職業困擾。

最近跟各種類型房地產行業朋友集中交流，包括地產公司、銷售代理公司、廣告、媒體、製作等下遊服務行業，他們有的還在堅持，有的已轉型，有的正待業，還有更多在糾結要不要變。

企業層面情況也不理想。筆者曾上班過的虹橋核心商務區，原來有二三十家知名房企總部，這兩年有一半已撤離，或搬回原來起家的城市，或直接關閉。前東家依然屹立，但總部高級管理層統一降薪50%，項目公司一線崗位降得少一些，大概在10%～20%，但銷售佣金、各種獎金大降，總體降幅也在50%左右。且今年集團並未新拿地、新增項目，一些項目即將結束，這就意味著許多人不得不加入就業市場。

怎麼辦？這個問題是從行業到企業到個人都急需面對的共同課題。課題太大，本文不作系統研究，僅就一些代表性現象、交流和觀點作初步論述，以供讀者了解情況和初步思考。

老同事A，還在我們曾經戰鬥過的項目支撐，目前為營銷負責人，今年降薪10%。但項目存貨只剩下十幾套住宅，還有一個商業地塊，但商業壓根不敢動，只要一動，就意味著老闆至少要虧2個億，所以老闆傾向把地塊賣掉。項目團隊是多年的老同事，磨合得非常好，戰鬥力強，為了給大家找一條出路，這兩年項目總經理四處找合作或代建、代運營項目，但困難重重，有類似的機會，對方也會優先選擇資金、資源雄厚的央企。這也就意味著，年後他們中的多數人就得面臨找工作。

怎麼辦？他們已經試過很多辦法，但都沒有實際進展。A已經選擇躺平，「大勢就這樣，個體再掙扎也沒用」，乾脆就不去想，過完年再說。

我跟A講的是某百強民營地產企業總裁B的觀點。該企業源起於90年代後期，雖然主業並非地產，但第一個項目就因高品質大獲成功。2000年後，房地產進入爆發期，但該企業的房地產板塊卻選擇低調發展，除了將房地產賺的錢投回製造業，他們向來看重風險控制，包括地方政商關係風險，而且2000年後，他們幾乎不在市場上拿地，而主要依靠自身工廠地塊在城市化進程中的土地調整進行開發。

2018年後，中國房地產頹勢顯露，該企業卻選擇發力，逆勢上揚，不光銷售額破千億，而且三道紅線全部綠檔，這在民營房企中十分少見。

今天，在房地產困難重重、風聲鶴唳的時期，他們對房地產依然堅定。B認為，「衣食住行」為民生之本，地產從長期來看，也是民生行業：

第一、從美國經驗看，近一百多年來房價年平均增長率為3%，高於通脹率，房地產的需求是長期而穩定的；

第二、中國的城市化浪潮還在繼續，就算沒有新增，按年折舊2%保守估算（即50年淘汰、置換一套房子），中國房地產也是一個10萬億級的產業；

第三、跳開地產看，中國的家電、汽車等重大行業，都經歷過類似房地產的周期，而今天剩下來的家電、汽車企業依然活得很好。所以，一輪周期後，對品質、服務和成本控制得更好的企業來說，依然會有春天。

B認為，只有經歷過周期，一家企業才會成熟，一個行業也是如此。所以我們可以很清晰地看到，在2015年後的最後一波房地產高潮中，幾乎看不到早早殺入中國市場的香港房企的身影（反而選擇逃離），因為它們經歷過周期，有過慘痛教訓，更成熟，也更長期主義，直到近年中國房地產低谷期，它們開始陸續回歸。

所以，以長期主義、匠人精神去做，熬過幾年低谷期，房地產依然是一個值得堅持的好行業。

老同事C，年初從某地產項目離職，由於年齡超45歲，就業更加困難。前段時間，他問起我一些不良資產收購方面的事情，他正準備向金融轉型。當時不便明言，在此，藉機向一些朋友提一些建議。

在今天，房地產人首先要調整的是心態。在市場行情較好的時期，一個二三線城市房地產項目的部門經理，各種收入加在一起可以輕鬆達到四五十萬，這兩年許多人出來一看，市面上幾乎找不到類似的工作了。很多朋友便陷入高不成低不就的狀態。

過去，在地產黃金時期，收入超過房地產的市場化行業，幾乎只有金融、網際網路、科技之類，網際網路、高科技行業技術門檻高，於是金融就成為地產人轉型的不二之選。2017年底，筆者從房地產公司離職後，也走過這樣的一段路。但客觀來說，這並不是一條適合房地產人的轉型之路。

其一、事實上，近些年金融行業的出清、監管力度尤甚於房地產，金融人的內卷、收入下降、轉型無門，更甚於房地產。從一個「坑」跳到另外一個「坑」，未必是個好選擇。

其二、以前，雖然房地產和金融走得比較近，業務也時有交叉，但隔行如隔山，正規金融機構崗位依然是知識、技能型工種，除非原來出身於房地產融資部門，否則恐怕一時難以勝任。況且，金融行業也存在「鄙視鏈」，重圈層、人脈、資源、關係，房地產人轉型金融，要做好，困難重重。

那些動輒數億數十億的，看上去「三年不開張，開張吃三年」、機會大好的資產項目，不管看上去如何光鮮、伸手可及，幾乎都不會跟剛入行的普通人發生結果。

其三、近些年，國家對金融發展的政策導向是服務實體。如果不是對某類實體產業熟悉且有一定積累，地產人轉型就先失一招。而且高科技之外，實體行業普遍困難，即使轉型成功，也需要更加踏實、勤奮的態度，以及接受更低的收入、更（接）辛（地）苦（氣）地工作。

當然，金融行業跨度大，也並非都是高大上的。前幾年的第一波地產人離職潮，有一個現象，那就是很多地產人轉到保險行業，他們認為自己在地產行業工作多年，有較強的社會關係和資源，轉型保險經紀人，只需要利用好自己手上的人脈資源，跑跑客戶，比幹地產容易，賺錢也輕鬆。筆者就被好幾個前同事約出去談過保險。

此類型的朋友、同事，可能開始還行，但核心資源消耗完畢，難以泯然眾人。當然，長期堅持下去，作為一項可以同時兼顧家庭的、較為自由的職業，也無可厚非。

「轉型升級」，作為地產人來說，我認為應當慎談「轉型」，多談「升級」。因為「轉型」往往意味著進入一個新領域，今天，情況比房地產好的行業並不多，而比房地產情況更好的行業，也不可能一蹴而就，直接進去摘果子。

一個「升級」的例子，是我的一位老同事D。2019年，他從上海離職回到老家武漢，進入一個地方小房企，後來這家房企也收縮，老闆甚至轉開酒吧去了，他只好另謀他法。

去年，他轉投武漢一家國資文旅企業。2021年，武漢市推進「國企連村」行動，許多地方國企進入到鄉村進行開發建設。D新去的國企，集中流轉了武漢黃陂區木蘭山腳下的一個荒廢村莊，在不改變土地集體所有制度下，將農民房集中流轉，再整體規劃為藝術家村落，引入社會資本、資源，對外進行40年長租。在不突破地塊限高、容積率，不違背整體規劃的情況下，許多藝術家、建築設計、廣告設計等企業，充分施展各自特點，紛紛在此設立辦公室或個人工作室。這一國企政府鄉村社會的文旅創新開發模式，值得關注。

D說，房地產其實越來越沒有發揮空間，「地塊容積率、地價直接決定了房地產項目的產品、打法，不要說個人，連房產企業本身都沒什麼操作和發揮空間，大家做的事情，大多是按部就班」。而他此前在房地產從業中的規劃設計、圈層營銷推廣之類的經驗、綜合能力，正是目前的文旅企業所需要的，他各方面的發揮空間也要大得多。

對D來說，服務鄉村、做文旅，工作環境和心理感受都要比傳統房地產更好一些，成就感也更強。待遇上，雖然薪水只有原崗位的一半，但佣金水平更高，總體收入並沒有太大下降，尤其對比降薪潮之後的房地產同等職位，收入還要更高一些。

事實上，文旅、鄉村建設之類的領域急需各種人才，收入對比房地產行業現狀，並沒有明顯差距，甚至還有一定綜合優勢。疊加發揮空間、社會價值、工作環境、各種激勵，有的還能稱得上「升級」。

何謂「升級」，不停留於往日「榮光」，向前走，找到和發掘自己的核心優勢，擁抱新技術、新工具，再找到適合自己特點的領域，紮下根去，實現自我的新價值和新突破。這，比「轉型」更為實在。

朋友E，某頭部地產營銷代理公司杭州策劃部門負責人，剛剛經歷公司的一波裁員而留了下來。

對房地產下遊服務商來說，情況可能稍微好一些。一是裁員不像甲方那麼厲害，很多房地產企業都是成建制地裁撤，乙方只是個別崗位調整，或者項目到期後自動離職；二是乙方幹的，相對甲方來說多是技術活兒，有技術在，換工作可選擇面更寬；三是乙方收入不及甲方，即便調整，幅度也沒有甲方大，心理落差更小一些。

不過甲方乙方裁撤的焦點不同，甲方主要針對「一頭一尾」，即年齡45歲以上管理層，以及新入職的年輕人，而傾向保留30多歲的中間群體，他們成本相對較低，又具有豐富經驗，算是一筆不錯的「資產」，留著將來進可攻退可守。

乙方則傾向保留一頭一尾，裁撤中間群體。E所在的部門就留了她，帶著三四個剛畢業的大學生：年輕人成本低，能加班，有一個經驗豐富的老將帶著，戰鬥力還不錯。內卷背景下，他們只要放低一些姿態，比如原本看不上的五六萬元的小單子也接，一年接上幾單，養活一個部門不成問題；而原本30多歲的「壯勞力」，由於收入較高、功能單一、容易被年輕人替代，反而成為裁撤的重點對象。

E公司的一些人，本地家庭條件還可以的，一些轉向開店，比如酒吧、生鮮之類，當然，疫情下受到的衝擊也比較大；一些年輕人，則轉向自媒體、短視頻，他們跨界成本更低，創新動能更強，也有一些做得不錯。

朋友F，南昌某大型營銷代理公司行政部門負責人。兩年前，她就預判到困難，在工作之餘，兼職社區團購團長，積累兩年下來，漸漸做成主業，收入與在公司上班相差不大。今天，面對隨時可能發生的裁員，她已經很坦然。她知道，這事兒不可避免，但好在她已經花了兩年時間做好準備……

詩人北島曾寫過一本隨筆集《時間的玫瑰》，其中題詩一首：

當守門人沉睡

你和風暴一起轉身

擁抱中老去的是

時間的玫瑰

……

當筆畫出地平線

你被東方之鑼驚醒

回聲中開放的是

時間的玫瑰

鏡中永遠是此刻

此刻通向重生之門

那門開向大海

時間的玫瑰

詩歌朦朧，一如北島以往的風格，晦澀不易懂，此不譯述。本文用作結尾，想說的是，終究時間才是生命的主導力量，終究只有時間無可逃避。它有時讓人沉睡，有時是把刀割得人生疼，有時又是「東方之鑼」「重生之門」。但歷經時間的洗禮，最終握在手中的，終將是「時間的玫瑰」。我們也終將在「時間的玫瑰」中與自己、與時間、與時代握手言和。

讓我們一起度過這段時間。