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龍湖地產的排名(其他房企只能幹瞪眼)

2023-09-16 14:35:53 1

龍湖地產的排名?龍湖PK香港置地,其他房企只能幹瞪眼?,現在小編就來說說關於龍湖地產的排名?下面內容希望能幫助到你,我們來一起看看吧!

龍湖地產的排名

龍湖PK香港置地,其他房企只能幹瞪眼?

作者:渝生之鑑

龍湖北島於近期取證並首開,不論以何種名義或方式,銷售是事實;

近期專門去看過北島,有些個人心得;

第一、產品新穎,所謂空中院館大平層產品,在市場上非常少見,應該是重慶的首創;

有研發能力和產品創新的,始終還是大企業並且有匠人精神;

第二、龍湖提速,作為四月份集中土拍拿下的地塊,北島應該是這個中央公園板塊第一個開盤的項目;

中央公園的同期高價地,保利、合能、華宇、朗詩等目前均未開盤;

龍湖今年開發效率明顯提速,龍湖過去平均首開基本在8個月左右;

今年4月新獲取的項目,包括蔡家天曜、九龍半島美林美院以及大渡口煥城等項目,均在10月份入市銷售;

首開都控制在6個月以內,龍湖整體開發效率大幅提升;

這個背後可能反映了行業的普遍現象,追求高周轉或者說企業更注重經營效率;

也有可能是資金方面的問題,資本利息過高或者有更高的槓桿和資金周轉的要求;

第三、新賽道,以單套房源總價為參考,北島定位400-600萬級大平層;

而過去龍湖在中央公園的三個項目,雲瑤玉陛以及璟粼玖序主力在150-250萬之間;

公園時光更是偏剛需主力控制在200萬以內;

本次龍湖則選擇更高級別的賽道;

當然龍湖肯定擅長高改;

但背後應該也反應了宗地的價值以及成本(樓面價13371元/㎡)問題;

另外還需要解決的問題是400萬 的客群在哪?面對的競爭對手是誰以及相互的優劣勢;

北島要PK誰?

龍湖北島選擇400萬 的高改賽道;

我們通常用輻射來解釋競爭的邏輯;

第一、最核心的競爭肯定是中央公園組團內部,價值大體相當,客群置業邏輯基本一致;

第二、相鄰組團的競爭,比如「大禮照」等;

相鄰組團之間的競爭差異通常體現在組團價值、產品等方面;

第三、由於中央公園及龍湖自身的特殊性,客群覆蓋範圍會更大,基本會涉及到三北區甚至重慶主城範圍;

我們參考今年前十月數據來看(銘騰系統數據截止10月29日);

中央公園400萬 成交套數517套,成交佔比約5%;

從具體項目份額來看,香港置地的兩盤份額佔比高達80%;

公園大道成交265套,獨佔半壁江山;

衿湖翠林成交150套佔比高達29%;

我們可以想像隨著財富的積累,以及區域價值的提升;

同時依託龍湖的品牌及產品力,市場份額肯定有加大的可能;

但很顯然龍湖必須在這裡與香港置地PK,搶奪客戶資源;

從項目價值和置業邏輯上來說,兩者客群肯定是重疊的;

香港置地兩盤的優勢是地段更好,與中央公園近在咫尺;

我們再將視角擴充到重慶主城範圍;

今年400萬 成交3764套,成交佔比僅2.3%;

我們看400萬級TOP項目數據;

第一、集中度高,TOP10項目市場份額高達54%,聚集度非常高;

第二、分布來看,基本全分布在兩江四岸和北區核心;

比如兩江四岸核心區的萬科重慶天地、陽光城天瀾道11號、華潤悅府、西派城;

北區核心的大竹林壹江郡、融創壹號院;

禮嘉華僑城;中央公園的香港置地兩盤;

第三、企業層面,香港置地佔三席,對這個段位的市場號召力極強;

北島的標籤是什麼?

從宣傳上看,想輸出的概念包括;

下一代人居、高端改善市場劃時代作品、為超越而來的大平層、龍湖精裝大平層首作等;

但歸根結底還是龍湖 產品;

精裝大平層不足以劃時代;

至於精裝到底是因為市場需求主動選擇,還是因為其他原因被動選擇呢?

至於超越有說法是超越「舜山府」,舜山府確實是一個年代的標記;

個人認為它是龍湖近十年在重慶做得最好的改善項目;

頂著照母山地王的頭銜出道,但憑藉著龍湖及產品力,創造了一個年代的巔峰;

當然也得益於市場的上行和土地的大幅增值;

對比舜山府和北島,我更傾心於舜山府;

第一、照母山更靠近傳統城區,區位及價值更優;

第二、順勢而為事半功倍,舜山府的時點明顯優於北島;

第三、邏輯更合理,作為400萬 的項目,有些深受外地投資客的青睞;

看重的是兩江四岸的核心區位及稀缺的城市資源;

而中央公園的高改置業邏輯很難說;

很難想像客戶花那麼多錢去中央公園置業;

要說地段、環境、資源,中央公園絕非上品;

我們看到某機構統計的北島首批次備案建面均價25612元/㎡;

作為大平層精裝報價一般不低於5k(按照6折計算精裝,反推清水大體2.2w);

而龍湖北島的樓面價13371元/㎡,這個要是硬算帳的話,只能說接近打平;

北島的存在是行業的一種常態;

即因為土地成本過高而倒逼項目去拔高形象與調性,但價值受限;

龍湖在這個區域做了三個項目,肯定對區域的市場極為了解;

但從具體的項目價值偏差來說,老項目並不比北島差;

因此很難解釋為何這個時點拿北島來做高改;

從北島面市效果來看,價格上又很難突破,顯然北島首批次的量價表現不及預期的;

當然不能否定的是這個時點市場下行的原因;

但也不能迴避價值的問題,包括組團和項目自身的價值;

我們參考近兩月數據,區域內單價最高的項目也就2萬左右(並且帶精裝);

假如北島做不成,後續其他高價地項目入市必然是炮灰;

假如北島做成了,提前搶佔了市場並鎖定了這波財富階層後,其餘項目也很難;

神仙去打架,凡人就只能陪跑?

鄭重聲明:本文中的觀點均來自個人所思、所想,有些問題也會與朋友、同行交流探討;並無刻意追捧、貶損某家企業或項目,更多的是對房地產投資、市場的邏輯做價值定性分析,僅供同行參考。

數據來源:如無特別說明,均參考銘騰數據;

圖片來源:均轉自網絡、百度圖庫或者房地產門戶網站。

免責聲明:文中所示數據、資料等均通過網絡查詢、重慶315網上房產或銘騰數據系統收集整理,我們極力確保準確性,但無法保證數據的絕對完整和準確;

文中分析的結論和觀點,僅代表個人觀點和判斷,僅供參考,不構成市場交易和投資建議,且亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害的責任。

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