龍湖地產的排名（其他房企只能幹瞪眼）

2023-09-16 14:35:53 1

龍湖地產的排名?龍湖PK香港置地，其他房企只能幹瞪眼？，現在小編就來說說關於龍湖地產的排名?下面內容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

龍湖地產的排名

龍湖PK香港置地，其他房企只能幹瞪眼？

作者：渝生之鑑

龍湖北島於近期取證並首開，不論以何種名義或方式，銷售是事實；

近期專門去看過北島，有些個人心得；

第一、產品新穎，所謂空中院館大平層產品，在市場上非常少見，應該是重慶的首創；

有研發能力和產品創新的，始終還是大企業並且有匠人精神；

第二、龍湖提速，作為四月份集中土拍拿下的地塊，北島應該是這個中央公園板塊第一個開盤的項目；

中央公園的同期高價地，保利、合能、華宇、朗詩等目前均未開盤；

龍湖今年開發效率明顯提速，龍湖過去平均首開基本在8個月左右；

今年4月新獲取的項目，包括蔡家天曜、九龍半島美林美院以及大渡口煥城等項目，均在10月份入市銷售；

首開都控制在6個月以內，龍湖整體開發效率大幅提升；

這個背後可能反映了行業的普遍現象，追求高周轉或者說企業更注重經營效率；

也有可能是資金方面的問題，資本利息過高或者有更高的槓桿和資金周轉的要求；

第三、新賽道，以單套房源總價為參考，北島定位400-600萬級大平層；

而過去龍湖在中央公園的三個項目，雲瑤玉陛以及璟粼玖序主力在150-250萬之間；

公園時光更是偏剛需主力控制在200萬以內；

本次龍湖則選擇更高級別的賽道；

當然龍湖肯定擅長高改；

但背後應該也反應了宗地的價值以及成本（樓面價13371元/㎡）問題；

另外還需要解決的問題是400萬 的客群在哪？面對的競爭對手是誰以及相互的優劣勢；

北島要PK誰？

龍湖北島選擇400萬 的高改賽道；

我們通常用輻射來解釋競爭的邏輯；

第一、最核心的競爭肯定是中央公園組團內部，價值大體相當，客群置業邏輯基本一致；

第二、相鄰組團的競爭，比如「大禮照」等；

相鄰組團之間的競爭差異通常體現在組團價值、產品等方面；

第三、由於中央公園及龍湖自身的特殊性，客群覆蓋範圍會更大，基本會涉及到三北區甚至重慶主城範圍；

我們參考今年前十月數據來看（銘騰系統數據截止10月29日）；

中央公園400萬 成交套數517套，成交佔比約5%；

從具體項目份額來看，香港置地的兩盤份額佔比高達80%；

公園大道成交265套，獨佔半壁江山；

衿湖翠林成交150套佔比高達29%；

我們可以想像隨著財富的積累，以及區域價值的提升；

同時依託龍湖的品牌及產品力，市場份額肯定有加大的可能；

但很顯然龍湖必須在這裡與香港置地PK，搶奪客戶資源；

從項目價值和置業邏輯上來說，兩者客群肯定是重疊的；

香港置地兩盤的優勢是地段更好，與中央公園近在咫尺；

我們再將視角擴充到重慶主城範圍；

今年400萬 成交3764套，成交佔比僅2.3%；

我們看400萬級TOP項目數據；

第一、集中度高，TOP10項目市場份額高達54%，聚集度非常高；

第二、分布來看，基本全分布在兩江四岸和北區核心；

比如兩江四岸核心區的萬科重慶天地、陽光城天瀾道11號、華潤悅府、西派城；

北區核心的大竹林壹江郡、融創壹號院；

禮嘉華僑城；中央公園的香港置地兩盤；

第三、企業層面，香港置地佔三席，對這個段位的市場號召力極強；

北島的標籤是什麼？

從宣傳上看，想輸出的概念包括；

下一代人居、高端改善市場劃時代作品、為超越而來的大平層、龍湖精裝大平層首作等；

但歸根結底還是龍湖 產品；

精裝大平層不足以劃時代；

至於精裝到底是因為市場需求主動選擇，還是因為其他原因被動選擇呢？

至於超越有說法是超越「舜山府」，舜山府確實是一個年代的標記；

個人認為它是龍湖近十年在重慶做得最好的改善項目；

頂著照母山地王的頭銜出道，但憑藉著龍湖及產品力，創造了一個年代的巔峰；

當然也得益於市場的上行和土地的大幅增值；

對比舜山府和北島，我更傾心於舜山府；

第一、照母山更靠近傳統城區，區位及價值更優；

第二、順勢而為事半功倍，舜山府的時點明顯優於北島；

第三、邏輯更合理，作為400萬 的項目，有些深受外地投資客的青睞；

看重的是兩江四岸的核心區位及稀缺的城市資源；

而中央公園的高改置業邏輯很難說；

很難想像客戶花那麼多錢去中央公園置業；

要說地段、環境、資源，中央公園絕非上品；

我們看到某機構統計的北島首批次備案建面均價25612元/㎡；

作為大平層精裝報價一般不低於5k（按照6折計算精裝，反推清水大體2.2w）；

而龍湖北島的樓面價13371元/㎡，這個要是硬算帳的話，只能說接近打平；

北島的存在是行業的一種常態；

即因為土地成本過高而倒逼項目去拔高形象與調性，但價值受限；

龍湖在這個區域做了三個項目，肯定對區域的市場極為了解；

但從具體的項目價值偏差來說，老項目並不比北島差；

因此很難解釋為何這個時點拿北島來做高改；

從北島面市效果來看，價格上又很難突破，顯然北島首批次的量價表現不及預期的；

當然不能否定的是這個時點市場下行的原因；

但也不能迴避價值的問題，包括組團和項目自身的價值；

我們參考近兩月數據，區域內單價最高的項目也就2萬左右（並且帶精裝）；

假如北島做不成，後續其他高價地項目入市必然是炮灰；

假如北島做成了，提前搶佔了市場並鎖定了這波財富階層後，其餘項目也很難；

神仙去打架，凡人就只能陪跑？

鄭重聲明：本文中的觀點均來自個人所思、所想，有些問題也會與朋友、同行交流探討；並無刻意追捧、貶損某家企業或項目，更多的是對房地產投資、市場的邏輯做價值定性分析，僅供同行參考。

數據來源：如無特別說明，均參考銘騰數據；

圖片來源：均轉自網絡、百度圖庫或者房地產門戶網站。

免責聲明：文中所示數據、資料等均通過網絡查詢、重慶315網上房產或銘騰數據系統收集整理，我們極力確保準確性，但無法保證數據的絕對完整和準確；

文中分析的結論和觀點，僅代表個人觀點和判斷，僅供參考，不構成市場交易和投資建議，且亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害的責任。