龍湖地產的排名(其他房企只能幹瞪眼)
2023-09-16 14:35:53 1
龍湖地產的排名?龍湖PK香港置地,其他房企只能幹瞪眼?,現在小編就來說說關於龍湖地產的排名?下面內容希望能幫助到你,我們來一起看看吧!

龍湖地產的排名
龍湖PK香港置地,其他房企只能幹瞪眼?
作者:渝生之鑑
龍湖北島於近期取證並首開,不論以何種名義或方式,銷售是事實;
近期專門去看過北島,有些個人心得;
第一、產品新穎,所謂空中院館大平層產品,在市場上非常少見,應該是重慶的首創;
有研發能力和產品創新的,始終還是大企業並且有匠人精神;
第二、龍湖提速,作為四月份集中土拍拿下的地塊,北島應該是這個中央公園板塊第一個開盤的項目;
中央公園的同期高價地,保利、合能、華宇、朗詩等目前均未開盤;
龍湖今年開發效率明顯提速,龍湖過去平均首開基本在8個月左右;
今年4月新獲取的項目,包括蔡家天曜、九龍半島美林美院以及大渡口煥城等項目,均在10月份入市銷售;
首開都控制在6個月以內,龍湖整體開發效率大幅提升;
這個背後可能反映了行業的普遍現象,追求高周轉或者說企業更注重經營效率;
也有可能是資金方面的問題,資本利息過高或者有更高的槓桿和資金周轉的要求;
第三、新賽道,以單套房源總價為參考,北島定位400-600萬級大平層;
而過去龍湖在中央公園的三個項目,雲瑤玉陛以及璟粼玖序主力在150-250萬之間;
公園時光更是偏剛需主力控制在200萬以內;
本次龍湖則選擇更高級別的賽道;
當然龍湖肯定擅長高改;
但背後應該也反應了宗地的價值以及成本(樓面價13371元/㎡)問題;
另外還需要解決的問題是400萬 的客群在哪?面對的競爭對手是誰以及相互的優劣勢;
北島要PK誰?
龍湖北島選擇400萬 的高改賽道;
我們通常用輻射來解釋競爭的邏輯;
第一、最核心的競爭肯定是中央公園組團內部,價值大體相當,客群置業邏輯基本一致;
第二、相鄰組團的競爭,比如「大禮照」等;
相鄰組團之間的競爭差異通常體現在組團價值、產品等方面;
第三、由於中央公園及龍湖自身的特殊性,客群覆蓋範圍會更大,基本會涉及到三北區甚至重慶主城範圍;
我們參考今年前十月數據來看(銘騰系統數據截止10月29日);
中央公園400萬 成交套數517套,成交佔比約5%;
從具體項目份額來看,香港置地的兩盤份額佔比高達80%;
公園大道成交265套,獨佔半壁江山;
衿湖翠林成交150套佔比高達29%;
我們可以想像隨著財富的積累,以及區域價值的提升;
同時依託龍湖的品牌及產品力,市場份額肯定有加大的可能;
但很顯然龍湖必須在這裡與香港置地PK,搶奪客戶資源;
從項目價值和置業邏輯上來說,兩者客群肯定是重疊的;
香港置地兩盤的優勢是地段更好,與中央公園近在咫尺;
我們再將視角擴充到重慶主城範圍;
今年400萬 成交3764套,成交佔比僅2.3%;
我們看400萬級TOP項目數據;
第一、集中度高,TOP10項目市場份額高達54%,聚集度非常高;
第二、分布來看,基本全分布在兩江四岸和北區核心;
比如兩江四岸核心區的萬科重慶天地、陽光城天瀾道11號、華潤悅府、西派城;
北區核心的大竹林壹江郡、融創壹號院;
禮嘉華僑城;中央公園的香港置地兩盤;
第三、企業層面,香港置地佔三席,對這個段位的市場號召力極強;
北島的標籤是什麼?
從宣傳上看,想輸出的概念包括;
下一代人居、高端改善市場劃時代作品、為超越而來的大平層、龍湖精裝大平層首作等;
但歸根結底還是龍湖 產品;
精裝大平層不足以劃時代;
至於精裝到底是因為市場需求主動選擇,還是因為其他原因被動選擇呢?
至於超越有說法是超越「舜山府」,舜山府確實是一個年代的標記;
個人認為它是龍湖近十年在重慶做得最好的改善項目;
頂著照母山地王的頭銜出道,但憑藉著龍湖及產品力,創造了一個年代的巔峰;
當然也得益於市場的上行和土地的大幅增值;
對比舜山府和北島,我更傾心於舜山府;
第一、照母山更靠近傳統城區,區位及價值更優;
第二、順勢而為事半功倍,舜山府的時點明顯優於北島;
第三、邏輯更合理,作為400萬 的項目,有些深受外地投資客的青睞;
看重的是兩江四岸的核心區位及稀缺的城市資源;
而中央公園的高改置業邏輯很難說;
很難想像客戶花那麼多錢去中央公園置業;
要說地段、環境、資源,中央公園絕非上品;
我們看到某機構統計的北島首批次備案建面均價25612元/㎡;
作為大平層精裝報價一般不低於5k(按照6折計算精裝,反推清水大體2.2w);
而龍湖北島的樓面價13371元/㎡,這個要是硬算帳的話,只能說接近打平;
北島的存在是行業的一種常態;
即因為土地成本過高而倒逼項目去拔高形象與調性,但價值受限;
龍湖在這個區域做了三個項目,肯定對區域的市場極為了解;
但從具體的項目價值偏差來說,老項目並不比北島差;
因此很難解釋為何這個時點拿北島來做高改;
從北島面市效果來看,價格上又很難突破,顯然北島首批次的量價表現不及預期的;
當然不能否定的是這個時點市場下行的原因;
但也不能迴避價值的問題,包括組團和項目自身的價值;
我們參考近兩月數據,區域內單價最高的項目也就2萬左右(並且帶精裝);
假如北島做不成,後續其他高價地項目入市必然是炮灰;
假如北島做成了,提前搶佔了市場並鎖定了這波財富階層後,其餘項目也很難;
神仙去打架,凡人就只能陪跑?
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