專家關於房價的分析（還真有不怕死的）

2023-09-12 08:46:06 1

十月已經進入第四季度了，相信很多開發商還欠下很多「作業」，有理智的房企會在黃金周裡做一些以價換量的艱難抉擇。

對比夏天時候的淡季，確實不少樓盤對比之前高點的時候，有較大回落，個別樓盤對比高點甚至有腰斬之說；

對於這些樓盤而言，很多購房者「了解」到的都是優點，銷售對於缺點基本是一筆帶過甚至不談，讓購房者存在信息差的情況下出手，顯然有點不妥；

現在盤點幾個銷售比較好的樓盤所存在的缺點，優點就不多談了，因為 案場置業顧問都倒背如流了，最不靠譜的放在最後一個！

1.金地自在城

圖片來源於中介朋友圈

在閩侯竹岐板塊的金地自在城，從一些渠道的戰報上看，內渠＋外渠的銷量的整體銷量還是不錯的，但不乏有盲目上車之人！

如果說這個樓盤現在最大的賣點是什麼？本想說是臨近2號線蘇洋站的站點，但現在很多剛需買這個樓盤的出發點不是這個，而是購房門檻！

當然，樓盤價格有做小幅度調整，但是真正令剛需心動的首付調整，幾乎是零首付上車。

但是這個樓盤算是福州樓市的遠郊板塊，由於臨近地鐵口，是有一定賣點的，但這隻適合2號線沿線的上班群體；

至於在其他板塊的上班族的話，想利用2號線換乘，要增加很高的通勤時間，福州的核心區域不大，別把寶貴的時間消耗在通勤上。

這種樓盤因為周邊配套不太齊全，城市界面比較差，未來流通性真的不太好，剛需請謹慎考慮！

2.銀河灣二期

圖片來源於中介朋友圈

銀河灣二期位於快安板塊，客觀說，現在價格比較友好，中間樓層的單價在1.6萬多點，廣告說低單價的房源基本都是低樓層的。

這個樓盤優勢是準現房了，周邊配套比較齊全，從東江邊大道到市中心區域比較近，比如到臺江萬達商圈一般在20分鐘左右的通勤時間；

雖然說臨近地鐵2號線東延段站點，但有沒有想過2號線預計通車時間是2027年左右，交房到通車還有四五年的時間，至少短時間內沒辦法依靠軌道交通。

還有一個缺點就是在戶型上乏善可陳，還停留在幾年前，平層的117平米只做三房，複式產品面寬不足，對於剛需來說，這種大三房或者複式產品存在一定的浪費。

3.五四領峰

圖片來源於中介朋友圈

金地五四領峰打出的廣告是89萬總價買67平米的兩房！

實際上這個樓盤早在黃金周之前就想搶客源了，該戶型房源是100萬樓層任選，當時還有較多可選擇戶型，網籤上看剩下的都是高樓層的。

樓盤優勢是純商品房社區，金地做的產品品質不錯，雖位於五四北非核心板塊，但離福州老城區比較近。

但這個樓盤缺點蠻多的，如果只是車接車送，和中介一起看房的話，可能會忽略到樓盤的重大不利因素！

首先，這個樓盤附近幾乎沒有什麼配套，說是雙地鐵樓盤，與1號線地鐵口的距離必須依靠第三方交通工具；

至於3號線，還處於規劃階段，真到開通的時候，現在還是單身的你到時候孩子都會打醬油了，別拿你的青春賭未來！

樓盤有重大不利因素，南面就是繞城高速，粉塵和噪音汙染不少，北面是蓮花峰萬壽園，這個對於很多群體來說是比較忌諱的，未來流通性比較困難。

4.熙悅府

圖片來源於中介朋友圈

熙悅府最近以價換量還是取得不錯的效果，我們承認這個樓盤在五四北板塊有較高的性價比，尤其是對比同區域兩個頭部房企的樓盤。

這個樓盤也在國慶節之前就想搶佔黃金周市場了，中間樓層的成交單價在1.65萬左右，79平米的戶型能做三房兩衛，89能做到四房兩衛。

這個樓盤帶裝修交付（不過別對裝修抱有幻想），處於準現房狀態，雖然有10%安置房，但整體抗性不大。

樓盤的缺點就是周邊沒有公共運輸配套，現在連公交車都沒有（相信未來所處的楊廷水庫板塊會有），周邊的學校都離得比較遠。

目前楊廷水庫板塊除了有房子外，其他什麼都沒有，像福州樓市裡的一座孤島！

看這個樓盤的話，最好不要坐中介的車，自己開車，走出售樓部後在周邊多轉幾圈，這樣會對這個片區了解得更深入一點。

5.優步悅山

圖片來源於中介朋友圈

對比上面提的四個樓盤，對部分剛需來說還有一定的價格優勢，至少能達到剛需外溢的最低要求；

但有的韭菜盤在價格上沒有優勢，地段和配套更不盡如人意，沒有軌道交通，沒有商業，醫療等綜合生活配套，居然也想渾水摸魚地去庫存！

在荊溪板塊的優步悅山二期，對比其他剛需樓盤，價格上真的一點誠意都沒有，居然能打著鼓樓西的旗號宣傳；

更不靠譜的是關於地鐵的宣傳，五號線荊溪厚嶼站與樓盤距離很遠，很難輻射到該樓盤；

放大廣告，能看到右下角說規劃8號線，這又是屬於第三輪規劃，有沒有不好說，即使有，等通車後，估計你的青春已經不在了！

荊溪最引以為豪的賣點是離鼓樓近，在非高峰期的時候，用導航軟體測到優步悅山走高速的情況下到東街口為30分鐘，不走高速的話時間會略長一點；

最近常被懟的中海錦江城到東街口的通勤時間約為37分鐘左右，這和荊溪板塊的樓盤用時差不多；

福州目前是多商圈發展格局，到東街口以外的多數商圈，處於倉山非常偏遠板塊的錦江城都更有優勢，而後者的實際售價為1.35萬左右，與前者差距不大。

荊溪還不在福州發展的主軸上，如果說三江口板塊未來還有那麼一丟丟期望的話，處於被山脈隔斷的荊溪板塊前景渺茫！

當然，這只是對比而已，中海錦江城也有一大堆毛病，但對比之後，能看出荊溪是韭菜盤！

從現在渠道方面得到的消息，這個樓盤賣得不太好，但中介朋友圈還在極力推銷這個樓盤，只能說一句，非地緣客戶，謹慎考慮！

總結

圖片來源於中介朋友圈

總得來說，房企已經在極力地補交作業了，有房企甚至敢打出0元購，只能說明房企現在太需要現金流了！

剛需現在對於樓市的正確打開方式，就是在意向板塊內多對比，在相對安全的板塊內上車，切莫貪便宜跑到遠郊板塊，買那些不怕死的樓盤！

在房住不炒的當下，主要考慮兩點，一個是自身的實際需求，另外就是房源未來的流通性！

對於有實際住房需求的剛需群體來說，應該算是一個窗口期了，可以多看多對比，沒有人敢說現在是在抄底；

但是別說普通購房者，在業內摸爬滾打十多年的人，也不會找到一個絕對的低點，只能說現在會處於一個相對低點的狀態。

從現在所看到的一些信號來說，現在樓市對於剛性需求的群體來說是相對友好的！

但願每一個在福州拼搏的人，都能早日擁有一套合適的房子，讓身體和心靈都不再漂泊！