房產經紀代理模式（單邊代理真的來了）

2023-10-12 09:33:38

房產經紀代理模式?深圳最近上線全新的二手房交易系統，有條規定這麼寫：「賣家最多選擇3家中介機構掛牌，不能3家同時賣買家可同時籤約多家機構」，我來為大家科普一下關於房產經紀代理模式?以下內容希望對你有幫助!

房產經紀代理模式

深圳最近上線全新的二手房交易系統，有條規定這麼寫：「賣家最多選擇3家中介機構掛牌，不能3家同時賣。買家可同時籤約多家機構。」

這個條款字數不多，但意義非凡。先上兩個判斷：

1、這代表著深圳二手房交易，由居間服務開始轉向了代理模式。

2、此規定背後代表的是單邊代理模式在深圳的試行。如果能落實到位並且將單邊代理推行到全國，這將對中國房產經紀產生革命性的影響。

房產居間服務是什麼？代理又是什麼？為什麼代理模式會對房產經紀人產生革命性的影響，具體影響又是什麼？

我們來一步一步說。

當前，在國際上，存量房交易涉及到房產中介的，比較常用的有兩個交易模式，一為居間模式，二為代理模式。

居間模式，就是當前國內房產中介普遍的模式。作為居間方，房產經紀公司為買賣雙方提供居間撮合服務，撮合買賣兩方進行交易。居間交易的流程為：首先由賣家向經紀公司提供房源信息，再由經紀公司為賣家尋找買家，經過談判等多個環節，最後達成交易，中介公司協助雙方辦理權證以及貸款業務。

在居間服務過程中，買賣雙方一般都為同一家經紀公司甚至同一個經紀人服務（貝殼對角色進行了重新分配，屬居間代理方式的演進，經紀公司在此過程中仍然屬於居間服務），在這個過程中，經紀公司為了快速達成交易獲得佣金，通常會說服買賣雙方都降低預期。

居間服務由於經紀公司一手託兩家，通常比較難以平衡買賣雙方的利益關係。對於經紀人來說，在買賣雙方談判交易過程中也很糾結：究竟應該為賣方代言，還是為買方代言？最終，可能為了能快速賣掉房子，不得不去說服相對弱勢的一方。

和居間服務不同，一些房地產交易比較先進的國家通常採取代理模式。

所謂代理，就是經紀人或者經紀公司只可以代表某一方。在代理模式之下，賣房人和買房人分別可以為自己找到代理人，將自己的訴求委託給代理人，讓代理人成為自己的利益代言人。

代理制度最完善的行業是律師行業，在一起法律案件中，原告和被告通常會聘請專業的代理律師為自己進行辯護。

在房產經紀的代理模式中，買方代理人和賣方代理人的職責和律師的角色一樣，都是要儘量為所代理的一方爭取利益，達到各自的訴求。

在這種代理模式下，杜絕了經紀人「一手託兩邊」的情況，一個經驗豐富的代理人，可以為委託方提供更專業的建議，在交易談判中獲得優勢地位。所以在這種制度下，優秀的經紀人，就像優秀的律師一樣會成為「搶手貨」。

從買賣雙方的利益保護來看，單邊代理模式肯定要優於居間模式（居間模式也被很多業內人稱為雙邊代理），那麼，為什麼在我國一直沒有推行單邊代理呢？

這其中既有「一直如此」的行業慣性問題，也有市場環境關係。

由於在過去的二三十年的存量房市場上，房價一直處在上行階段，房源相對供不應求，無論怎麼買只要買了房基本就能賺，在這種市場狀況下，對房子的判斷不用依賴專業性，只需要看行業大勢，所以，在房價一直上漲的市場中基本上沒有代理人的生存空間，存量房買賣也沒有找代理人的必要性。

當前深圳的二手房市場基本處於冰凍期，月成交量不足兩千套，與2020年月成交近萬套相比，下滑非常嚴重。在市場博弈的調整過程中，也是行業模式調整最適合的時機，由於成交量不大，行業模式調整帶來的負面影響也會最小。

那麼，深圳中介協會牽頭的單邊代理，會怎麼運作呢？深圳的具體運作細則還沒有公布，我們先來看看在施行單邊代理的國家們，他們是怎麼運作的。

在美國，存量房的買賣交易基本都在行業協會的規則內進行。美國不同的州，都有自己的房產行業協會，甚至同一個州也有不同的房產行業協會。

這些協會，吸納了已經取得了經紀人執照的房產經紀人加入，經紀人繳納會費，就可以成為協會的會員，成為會員之後，即可使用該協會提供的MLS平臺。

在以前的文章中我們講過，一個MLS平臺，即是一個作業系統，更是一個行業規則。在這個系統裡，行業協會規定了協會內會員的作業制度，比如房源錄入、佣金分配、進度更新等等，這個系統還跟帶看系統以及資金監管帳戶打通，負責帳戶監管的機構可以通過MLS系統查看狀態進行放款。

此外，MLS的執行機構還對經紀人有監督權，如果經紀人在操作過程中違反相應制度和職業操守，經紀人協會有權吊銷該經紀人的執照，終身無法進入房產經紀領域。

所以，在MLS系統裡，有著非常完善的制度和規範，使得經紀人遵照職業操守和規範進行作業，否則，將會遭受非常嚴重的處罰。

MLS這個作業系統，流程功能類似於貝殼找房的ACN系統。不同的是，MLS是提供給協會經紀人使用的平臺，他們對經紀人並沒有嚴格的管理制度，一個經紀人可以加入多個行業協會，同時使用多個MLS系統開拓業務。

此次由深圳市住建局推動、深圳中介協會制定的新規以及新發布的深圳二手房交易系統，從主管和組織機構上來看，和美國的MLS的組織機構基本雷同。另外，從其推出的時間節點以及當前公布的內容來看，深圳中介協會更像參照單邊代理制度，要打造深圳的MLS平臺。

一個成功的MLS平臺，更重要的是背後完善的配套體系。但，從當前公布的政策來看，深圳的新規配套細則和制度還未出臺。比如，佣金政策是否會改變、如何杜絕經紀人之間互相串通、資金如何監管等等。

作為中國首推的單邊代理交易方式，深圳必然會有更精準的規則制度出臺，這些規則，既要一整套地「抄西方的作業」，又要結合中國的實際國情來進行改善，比如，美國在經紀人的執業制度上施行準入制度，大部分國家房產交易由賣方付費並且佣金普遍高於國內等等。深圳會如何做，預計很快就會有結果。

單邊代理制度下的規則配套，將會是中國經紀人從業史上最嚴格最規範的。這就是為什麼開篇說，單邊代理將會對行業產生革命性的影響。

當下，深圳已經打開了單邊代理進入中國的第一扇窗。這是一個不可逆轉的行業趨勢。

最後，是一個重要的問題。如果單邊代理全面施行，當下的房產經紀格局，會有什麼樣的重要影響？留下幾個預測，歡迎拍磚。

1、單邊代理推出後，賣家會更謹慎地選擇代理經紀人，正規的、有規模、有品牌的經紀公司將會成為賣家的首選。因此，門店布局越多的規模型中介將更有優勢，他們會成為單邊代理的最大受益方，而不會出現行業均等受益的情況。

2、對於經紀人來說，要不就努力贏得賣家的信任成為賣方經紀人，要不就努力贏得買家的信任成為買方經紀人。經紀人也會跟經紀公司一樣，呈現強者恆強的狀況。

3、單邊代理意味著買賣雙方都會收取中介費，未來整體佣金費率可能會提高。

4、經紀人優勝劣汰，經紀人數量減少，質量提高。經紀人將持證上崗，同時，經紀人的競爭將加劇，並且會告別以往的踩踏式競爭，呈現良性競爭態勢。未來對經紀人的要求會更高，有過劣跡的經紀人將會被淘汰。

5、加速經紀人的職業化進程，會在中國出現終身經紀人。

6、更細分的創新業務可能出現。單邊代理之後，買賣雙方都需要更細緻的服務，比如服務買方的砍價師。

　　7、搶佔市場更多的是看經紀公司和經紀人的專業能力、口碑等服務品質，以前靠資金壁壘快速佔領市場的可能性將變小。未來做房產經紀人，更應該注重細水長流的品質提升。